용적률 여의도와 명동 땅의 가치가 달라진다

서울시가 추진 중인 용도지역 개편이 부동산 업계의 핫 이슈 중 하나로 부상하고 있다고 하는데요. 용도지역에 따라 용적률이 달라지기 때문에 용도지역 개편은 곧 해당 지역의 부동산 지도를 바꾸는 것이 될 것이라 예측됩니다.

 

서울시에 따르면 지난 2017년 실시한 ‘용도지역 체계 재편방안 연구용역’을 실제 적용하기 위해 새로운 연구 용역을 중비 중이라고 하는데요.

 

서울형 용도지역제

 

지난 2017년 연구는 현행 용도지역 체계를 세분화하고 일부 지역을 시뮬레이션 한 결과를 담고 있는데, 시는 이를 토대로 서울 전역에 새 용도지역 체계를 입히는 작업을 추진한다고 합니다.

 

지난 용도지역 체계 재편방안 연구 보고서의 주요 내용은 우선 기존 11개인 용도지역을 총 19개로 세분화하는 것인데 예를 들어 현재 준주거지역으로 분류되는 구역은 제1·2·3·4종 복합주거지역으로 나눠 용적률을 200~600%까지 차등화 한다는 것인데요.

 

현재 준주거지역 용적률은 최대 400%인데 용역 보고서를 보면 일부 지역은 200%로 용적률이 낮아지고, 일부지역은 600%로 높아진다는 것입니다.

 

땅값이 비싼 일반상업지역도 1·2·3종 일반상업지역으로 나눠 400~800%로 용적률을 달리 적용하고, 용적률이 가장 높은 중심상업지역도 1종과 2종으로 나눠 1,000~1,500%의 용적률을 적용하게 되는데요. 기존 중심상업지역의 용적률이 1,000%였으니, 일부 구역은 1,500%로 상향 효과를 보게 되는 셈이라 할 수 있는 것입니다.

 

 

 

 

▶ 여의도 용적률 높아지고, 명동은 낮아지고

 

앞으로 이뤄질 서울 스카이라인 변화상도 당시 연구 결과를 통해 어림짐작할 수 있다고 하는데요. 당시 연구는 서울 내 22곳을 추출해 새로운 용도지역을 시뮬레이션 했는데, 이 결과 용적률이 가장 많이 오르는 곳은 영등포구 여의도역 일대였다고 합니다.

 

기존 일반상업지역에서 제2종 중심상업지역으로 변경해 용적률이 800%에서 1,500%로 두 배 가까이 뛴다는 것인데 단 주거비율은 50% 미만으로 제한된다는 내용입니다.

 

강남구 삼성역 일대도 제2종 중심상업지역으로 분류가 유력시 되는 곳이라고 하는데 강남역 역시 일반상업지역에서 중심상업지역으로 변경해 용적률이 800%에서 1,000%로 증가한다고 하네요.

 

 

여의도 일대

 

반면 용적률이 줄어드는 곳도 있다고 하는데요. 중구 명동역 일대가 그 곳 이라고 하네요. 명동역 일대는 기존에 중심상업지역이었으나 제3종 일반상업지역으로 변경돼 용적률이 1,000%에서 800%로 낮추는 방안이 검토 된다고 합니다.

 

이 밖에 지역 특성에 맞춰 용도지역을 바꾸는 방안도 추진될 전망이라고 하는데요. 강남 신사동 가로수길와 논현역 일대는 현재 각각 2종·3종 일반주거지이지만, 복합주거지로 변경해 상업시설이 들어갈 수 있도록 허용하는 식이라고 합니다다.

 

익선동과 인사동 등은 제1종 일반상업지역으로 지정하는 방안이 나왔는데 이럴 경우 건폐율 90%, 용적률은 400%가 적용돼 지역 특성을 보존하기 위한 저층이나 소형 점포가 허용되며 아파트는 들어설 수 없다고 합니다. 한편 용역 결과는 연말께 나올 예정이며 용도지역 재편이 실제 적용되는 시기는 대략 2022년으로 예상된다고 하네요.

https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=breaking&bss_ymd=20200501&prsco_id=011&arti_id=0003732136

 

 

 

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