미니 재건축 '가로주택정비사업'

2020년 1월 9일 뉴스!

 

'미니 재건축'으로 불리는 가로주택정비사업이 갈수록 깐깐해지는 노후 주택가 재개발 · 재건축의 대안으로 더 오르고 있다고 한다. 정부도 소규모 정비사업에 대해 각종 혜택을 부여하며 활성화 방안을 모색하는 추세여서 건설사들의 수주 경쟁도 치열해질 전망이라고 한다.

 

정비업계에 따르면 서울 성북구 장위뉴타운 중 정비구역에서 해제된 장위 8 · 9 · 11 · 12 · 13 · 15구역 중 일부 사업장에서 최근 가로주택정비 사업 추진 움직임이 본격화하고 있다는 것이다.

 

장위 15-1구역은 지난해 12월 시공사 선정을 위한 두 번째 현장설명회를 했는데, 이 사업에는 호반건설이 단독 입찰한 상태로 다음 달로 예정된 시공사 선정 총회에서 수의계약 방식으로 우선협상대상자에 선정될 가능성이 높을 것으로 예상된다.

 

앞서 장위 11-2구역은 지난해 12월 현대건설을 우선협상대상자로 선정했고, 장위 11-2구역은 6686m 2의 소규모 사업지로, 현대건설은 이곳에 공동주택 167가구 등을 지을 계획이라고 한다. 

 

사업비는 350억 원 수준이라고 하고, 장위 8-1· 8-2 · 11-1 · 11-6등 주변 소규모 사업지에서도 최근 위원회가 사무실을 차리거나 현수막을 내걸고 가로주택정비 사업 조합 설립을 위한 주민동의서를 받고 있는 것으로 확인이 되었다.

 

 

 

 

가로주택정비사업은 6m 이상의 도로 등으로 둘러싸인 노후 저층 주거지 밀집지역에서 종전의 가로(도로 등)를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 것을 말하는 것이다.

 

단독주택 10가구 이상이거나 공동주택이 섞여 있을 경우 전체 20가구 이상이면 조합설립이 가능하다고 한다. 재개발과 재건축은 완공까지 보통 10년이 소요되지만 가로주택정비사업은 사업 기간이 2~3년으로 짧다고 한다.

 

시공능력 평가 상위권 업체인 호반건설과 현대건설이 최근 잇따라 가로주택정비사업에 뛰어든 것은 그만큼 먹거리 확보가 힘들어졌기 때문일 것이라 짐작이 된다.

 

한 건설 관계자는 "최근 주택사업이 침체되다 보니 리모델링이나 가로주택정비사업에도 치열한 경쟁이 붙는다"라며 "과거엔 중소 건설사만 참여를 하는 사업이라는 인식이 강했지만 최근 대형사의 활발한 참여로 주민들의 호응도도 높아졌다"라고 이야기했다.

 

현재 GS건설은 관계회사인 자이 S&D를 통해 가로주택정비사업에 뛰어들었으며 대림산업도 고려개발과 삼호를 통해 관련 사업에 나서고 있는 상황이라고 한다.

 

정부도 가로주택정비사업에 힘을 싣는 분위기로 보인다. 국토교통부는 12 · 16 부동산 대책에서 주택공급 일환으로 가로주택정비사업을 확대하겠다고 발표하기도 했었다.

 

국토부는 올해 상반기 중 관련 법령인 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 시행령'을 개정해 서울 등 투기과열지구에서도 가로주택정비사업 '구역 면적'과 '사업 시행 면적'을 기존 1만m2 이하에서 2만m2 이하로 확대할 계획이라고 한다.

 

가구 수는 기존 250가구에서 500가구로 늘어나고 임대주택 10% 건설 등 공공성 요건을 갖추면 분양가 상한제 적용 대상에서도 제외하는 것으로 방침을 세우고 있다고 한다.

 

다만 전문가들은 가로주택정비사업이 주택 공급 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 방안은 아니라고 이야기한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "가로주택정비사업 활성화만으로는 급격히 늘어나는 서울 등 수도권 일대 주택 수요를 감당할 수 없을 것"이라며 공공성 요건을 만족시켜 사업면적을 넓히고 층수제한을 완화해 15층까지 세울 수 있는 사업장은 서울에 많지 않을 것이라고 이야기했다.

최동현 기자.

 

 

 

 

'국가적으로 힘을 싣고 있는 정비사업에 대한 기사 내용이다. 기존의 재개발 · 재건축은 10년 정도의 시간이 걸린다면 가로주택정비사업은 2~3년 정도의 시간이면 완공이 되는 사업이기 때문에 분명 매력적인 부분이 있는 것은 사실이다.

 

또한 대지의 조경 기준이나 건폐율 산정 기준, 대지 안의 공지 기준, 건축물의 높이 제한 기준 등 각종 건축규제들에 대해서도 심의를 거쳐 완화를 받아 혜택을 볼 수 있기 때문에 이 또한 좋은 부분이라고 생각을 한다.

 

대출의 경우에도 건축 공사비의 40% 이내에서 최대 30억까지 해준다고 하고 물론 공사비 융자 부분의 한도가 30억이라는 부분이 아쉽기 하지만 그래도 연 2%대로 빌릴 수 있으니 금융비용 절감 측면에서 장점이라고 볼 수 있겠다.

 

그렇지만 가로주택정비사업은 소규모 개발(1m2 이하)이기 때문에 기반시설이 새로 늘어난다거나 하는 대규모 개발을 원하는 주민들에게는 부적절하다고 할 수 있고, 이 사업의 가장 고질적인 단점은 층수 문제가 있다.

 

2종 일반주거지역의 경우 15층 이하의 범위에서 건축을 진행할 수 있게 되어 있는데 서울시의 조례에 따르면

2종 일반주거지역에서 가로주택정비사업을 하는 경우 7층 이하로만 건축이 가능하도록 되어 있다고 한다.

 

이에 따라 사업을 진행하려는 사업지가 2종 일반주거지역이면서 7층 이하로만 건축이 가능한 지역에서는 가로주택정비사업을 진행하려고 하겠지만 일반적으로 15층까지 건축이 가능하다고 하는 일반 2종 일반주거지역에서는 굳이 가로주택정비사업을 진행하려고 하지 않을 것이라 생각한다.

 

사업을 진행하기 위해 필요한 기본적인 조건들을 만족시킬 수 있는 부동산(토지, 주택 등)을 만나는 게 결코 쉬운 일은 아니지만 만약 만난다면 적극적으로 투자처로 삼을만하지 않을까 생각을 해본다.'

 

 

 

 

"집 한 채 팔고 나니 잠이 안 온다"

 

부동산 시장에 수요자들의 불만의 목소리가 점점 더 높아지고 있는 듯하다. 정부의 역대급 부동산 규제로 다주택자뿐만 아니라 1 주택자와 무주택자까지 규제의 타격을 받으면서 불만의 목소리가 더 커지는 것 같다.

 

게다가 문재인 대통령이 '투기와의 전쟁'을 선포하면서 더욱 강력하 규제가 나올 것으로 예상되자 수요자들은 길을 잃은 모양새가 되어 버렸다. 추가 규제가 나올 경우 지금보다 1 주택자와 무주택자에 대한 압박 수위는 한층 더 높아질 것으로 보인다.

 

정부가 지난해 갑작스럽게 발표한 12·16 부동산 대책으로 1 주택자도 규제의 칼날을 빗겨가지 못하는 상황이 되어 버렸다. 9억원을 초과하는 1주택자 역시 거주기간에 따른 양도소득세와 종합부동산세 등의 세 부담이 커졌기 때문으로 풀이된다.

 

시가 9억 원이 넘는 아파트의 경우 LTV20%, 시세 15억 원 초과 아파트는 대출 금지로 변경되면서 대출 문턱도 더욱 높아져 매수를 하려는 사람들의 입장인 매우 난처해진 상황이다. 

 

KB국민은행에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 중위 가격이 8억 9751만 원이라는 점을 감안하면 대부분의 서울 1 주택자들 조차도 규제의 타깃이 되어 버린 것이다.

 

무주택자들이라고 사정이 나아 보이진 않는다. 풍선효과로 전셋값이 상승세를 달리고, 청약제도도 1순위 자격이 빡빡해지면서 전셋집 구하기와 내 집 마련 모두 어려워진 상황이기 때문이다.

 

 

 

최근 1주택을 처분한 한 수요자는 "정부에서 계속 집값을 잡겠다는 얘기도 하고, 지금이 최고점이라고 생각해 집을 팔았다"며 "그런데 예상과 달리 집값은 계속 올라 집을 판 돈으로 비슷한 수준의 새 집을 살 수 없게 됐다'라고 자신의 어려움을 이야기했다.

 

그러면서 "게다가 매물은 잠겨버리고 강화된 규제로 대출도 안 나온다"며 "불안감과 걱정에 잠도 안 올 지경이다"라고 덧붙여 이야기했다.

 

기존에 다주택자를 대상으로 하던 부동산 규제가 압박 수위를 높이면서 1 주택자에 무주택자까지 영향권 안으로 들어오게 된 것인데, 이 가운데 추가 규제 발표 가능성이 짙어지면서 1 주택자와 무주택자의 우려도 함께 커져가는 상황이다.

규제가 강화될 경우 다주택자는 물론이고 현재도 규제 영향권 하에 있는 1주택자와 무주택자의 어려움이 더욱 커질 것으로 짐작되기 때문이다.

 

'투기와의 전쟁을 선포한 정부의 지침 아래 내 집 마련을 하려는 무주택자나 갈아타기를 하려는 1주택자까지 어려움을 맞이하는 상황이 되어 버렸다. 투기와의 전쟁을 선포한만큼 많은 투자자들이 움츠러들고 어려움에 직면한 것도 사실이지만 생각했던 것 이상으로 투기 수요 외 실수요자들까지 막막한 상황에 놓인 것으로 보인다.

내집마련을 하려는 무주택자와 갈아타기를 하려는 1 주택자와 같은 실수요자들의 숨통을 틔워 줄 방법에 대해 생각해봐야 하는 것이 아닌가 하는 생각을 해본다.'

 

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