소유주택 '전세'에서 '반전세'시 임대소득세 과세

2020년 1월 21일 뉴스!

 

20일 시행된 전세대출 규제의 영향으로 '반전세'(전세보증금 + 월세)가 늘어날 것으로 예상되는 가운데 '전세'를 '반전세'로 전환할 때 집주인은 임대소득세 부담도 고려해야 할 것으로 보입니다.

 

전세대출 규제가 시행이 되기 전인 20일 이전에 시가 9억 원 넘는 고가 주택을 보유한 이가 보증부 전세대출을 받은 경우 전세대출 만기 때 대출을 연장할 수 있지만 이후인 오늘부터는 대출 연장이 불가하다고 합니다.

 

그렇기 때문에 최근 전셋값 상승으로 집주인이 전세금을 올려달라고 요구할 경우 전세대출을 증액하는 것은 불가능해져 여유 자금이 없으면 전세금 증액 요구분을 월세로 감당하는 반전세를 선택할 수밖에 없다는 관측이 나오고 있는 상황이다.

 

전셋집을 옮기는 경우에도 신규 대출에 해당되기 때문에 전세대출을 받을 수 없게 되는 것인데, 이에 따라 보증금을 충당하기 어려운 1주택 보유 세입자들이 보증금에 월세를 추가하는 방식을 '울며 겨자 먹기'로 택할 것이라고 볼 수밖에 없는 것이다.

 

전세대출 규제 내용

 

20일 이전에 보증부 전세대출을 받았을 땐 보유 주택이 시가 9억원을 넘지 않았지만 전세대출 만기 때 보유 주택 시가가 9억 원을 넘는 경우에도 같은 전셋집에서 같은 금액으로만 전세대출을 연장할 수 있어 사정은 마찬가지라고 보면 된다.

 

대출 길이 막혀 반전세라도 감당해야 하는 세입자들의 고충도 있지만, 집주인 입장에서도 전세를 반전세로 돌리면 내지 않던 주택임대소득세를 물어야할 수도 있기 때문에 마냥 반가운 일만은 아니라고 할 수 있다. 따라서 세입자에게 결국 임대소득세까지 전가할 가능성도 제기가 되고 있는 상황이다.

 

국세청에 따르면 기준시가 9억원이 넘는 국내 주택 보유자, 2 주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 사람, 보증금 합계가 3억 원을 넘는 3 주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 한다고 한다. 다만 소형주택(주거전용면적 40m2 이하이면서 기준시가도 2억 원 이하)의 경우 2021년 귀속분까지 전세금에 대한 간주임대료 과세 대상에서 제외된다고 보면 된다.

 

예를 들어 기준시가 9억원을 넘는 집 한 채를 보유한 사람이 자신의 집을 전세로 놓고 있다가 반전세로 돌리면 월세 수입이 발생해 당장 내년에 종합과세(세율 6~42%)나 분리과세(14%)를 통해 주택임대소득세를 내야 하는 것이다. 주택을 2채 보유한 집주인도 전세보증금을 반전세로 돌리면 마찬가지로 주택임대소득세 대상이 되는 것이다.

 

 

 

 

'9억 원 이상의 주택을 보유한(1 주택이든 2 주택이든) 사람들에게 전세대출까지 규제의 영향이 미치면서 새로운 진풍경과 그에 따른 여파가 어디까지 이어질지 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 그럴 수밖에 없는 것이 보유 중에 시세가 오른 주택의 경우에도 적용이 되기 때문에 지역마다 기본적인 주택의 시세가 있어 모든 지역에 한하는 것은 아니겠지만 수도권과 서울의 경우 해당하는 사람들이 많을 것으로 예상이 되네요. 

 

주택을 보유하며 전세를 살고 있는 경우 큰 변화가 있을 것으로 예상이 되는데, 예를 들어 올해 전세계약이 만료되는 세대의 경우를 들어볼 수 있을 것 같습니다. 만약 9억 원이 넘지 않던 집이 최근에 9억 원을 넘겼다면 전세 만료 이후에 전세대출을 받을 수 없게 되기 때문에 새로운 전세 계약 때 오른 전세금을 대출을 통해 실행할 수가 없게 됩니다.

 

그렇기 때문에 오른 전세가만큼 월세로 돌리는 반전세가 늘어날 것이라 생각을 자연스럽게 하게 되는 것 같습니다. 주택을 보유하며 전세를 사는 세입자의 경우 이렇게라도 되면 다행이고, 소유자의 경우에도 매달 월세 소득이 생기는 것이기 때문에 잠깐 보기에는 좋아 보이는게 사실입니다.

 

임대소득과세표

 

그런데 올해부터 2000만원 이하의 임대소득을 거두는 사람들에게도 과세를 하게 되죠.. 이전에는 2000만 원 이하의 임대소득자에게는 과세를 하지 않았습니다.

 

이 부분이 달라지면서 임차인의 전세대출이 어려워 '전세'를 '반전세'로 돌리려 해도 과세 부분을 생각하게 되어야 하기 때문에 많은 어려움이 있을 것으로 예상이 됩니다. 어쩌면 임대소득 과세분을 임차인에게 요구하는 상황도 생길 수 있을 것이라 예상이 됩니다.

 

강한 규제의 틈에서 앞으로 또 어떤 상황들이 나오게 되는지 지켜봐야겠지만, 내 집 없이 '전세'만을 살거나, 내 집에서만 살거나의 방향으로 가야 하는 것 같네요^^

 

 

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