주택임대차보호법과 대항력

1. 주택임대차 보호법

 

주택임대차 보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써, 주택 소유자에 비해 상대적으로 약자인 주택 임차인을 보호하여 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 제정되었다고 한다. 즉 모든 건물이 아닌 주거용 건물에 한해 특혜를 주었다 보면 된다.

 

주거용 건물의 판단기준

 

사회 통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있다면 건물의 종류나 구조, 본건물인지 부속건물인지 묻지 않고 있다. 즉 건축물 관리대장이나 부동산 등기사항 증명서와 같은 공부상의 용도로 판단하는 것이 아니라, 실제 주거용 건물로 사용하고 있는가에 의한 사실상의 용도로 판단한다고 보면 된다.

 

첫째, 주된 용도가 주거용

가장 중요한 판단기준이다. 주거용과 비주거용으로 겸용인 경우, 주거용 부분이 주가 되고 부수적으로 비주거용 부분을 이용하는 경우에는 이를 전부 주거용 건물로 보고 반대의 경우에는 적용 대상이 아니다.

 

둘째, 일정 면적 이상 주거용으로 사용

겸용 주택의 경우 임차 면적 중 주거용 면적이 2분의 1을 넘지 않더라도 그 사용 면적이 상당함에 이르면 주거용으로

인정하고 주택의 일부를 점포로 개조하여 주거와 영업을 겸용하더라도 주택임대차 보호법의 적용을 받을 수 있다.

그러나 비주거용 건물의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에는 법의 적용을 받지 못하고 있다.

 

셋째, 유일한 주거 수단

용도와 면적이 판단 기준에 다소 못 미치더라도 임차한 공간이 임차인에게 유일한 주거공간인지 또 가족과 함께 거주하는지 여부 등이 중요한 판단기준으로 보고 있다.

 

주택 여부 기준시점

 

주택인지 여부의 기준시점은 임대차 계약 체결 시점을 기준으로 하고 있다.

단, 계약 체결 당시에는 비주거용 건물이었으나 임대인의 승낙을 얻어 주거용으로 개조한 경우, 개조한 때부터 주택임대차 보호법이 적용된다고 보면 된다.

 

2. 대항력

 

대항력이란 임차주택의 양도 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도 존속기간의 보장을 받으며 보증금도 보호받을 수 있는 권리를 말하는 것이다.

 

쉽게 말하면 "집주인이 바꾸거나 살던 집이 경매를 당한 경우 임대차 기간 동안 새로운 소유자의 간섭 없이 거주할 수 있고 그 임대차 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리"를 말한다.

 

즉, 대항력 있는 임차인은 두 가지 권리를 갖고 있는데 하나는 임대차 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리를 가지고 있다.

 

만일 경매에서 대항력 있는 임차인을 만나면 참여하지 않거나, 참여해야 한다면 인수해야 할 보증금만큼 떨어지고 나서 참여하면 된다. 만일 인수해야 할 금액이 있음에도 이 금액을 인지하지 못한 상태로 낙찰을 받게 된다면 낙찰가 외에 추가적으로 임차보증금을 추가 부담하기 때문에 '경매사고'가 될 수 있다.

 

 

 

 

 

대항력의 요건

 

전입신고(주민등록/사업자등록) + 점유를 경매가 끝나는 시점까지 유지해야 한다.

주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고)을 모두 마친 다음날 0시부터 대항력이 발생한다.

임차인의 전입일자와 점유 일자가 다른 경우 대항력 기산일은 이사와 점유를 모두 마친 다음 날 0시이기 때문에 임차인이 이사 즉 점유는 하지 않고 주민등록만 등재됐거나 점유는 하고 있는데 주민등록이 없으면 대항력 요건이 성립하지 않는다. 일반적으로 이사를 하면서 반드시 전입신고를 바로 해야 하는 이유가 여기에 있다고 보면 된다.

 

대항력의 기준은 등기부에 올라있는 권리들 중에 가장 빠른 권리보다 점유를 유지한다는 조건하에 전입이 빠르냐 늦냐에 달려 있다. 대항력을 판단하는 기준으로 올 수 있는 권리들을 부르기 편하기 위해 흔히들 말소기준권리 또는 말소기준 등기라 부르고 있다. 물론 등기부에 올라오는 모든 권리가 그 기준이 될 수는 없다. 

 

(근)저당, (가) 압류, 전세권, 경매개시 결정 등기, 담보가등기 등만이 대항력의 기준을 삼는 권리라 할 수 있는데 위 그림에서 보는 것처럼 등기부의 가장 빠른 권리는 2017년 4월 24일에 설정된 근저당이다. 

 

그리고 임차인의 전입일은 2017년 4월 14일이다. 확정일자와 배당요구가 없지만 이는 대항력과는 관계가 없으니 대항력 부분에서는 아무런 영향이 없다. 날짜의 순으로 봤을때 근저당보다 전입일자가 빠르므로 이 임차인은 대항력이 있는 것이다. 입찰을 해야 한다면 확정일자와 배당요구를 확인하고 경매절차에서 배당을 받는지 아니면 배당을 받지 못하기 때문에 인수를 해야 하는지 반드시 확인 후 입찰을 해야 한다.

 

만약 등기부에 올라있는 가장 빠른 권리, 말소기준 등기보다 임차인의 전입일이 늦는다면 대항력이 없는 것이므로 인수할 금액은 없다. 하지만 낙찰받은 부동산을 넘겨받기 위한 명도 절차는 진행해야 한다.

 

 

대항력에서 주의할 점

 

1) 일반인들과 경매 초보자들이 권리분석 초기 단계에서 가장 오해가 많은 부분이라고 볼 수 있다.

대항력 요건을 규정한 주택임대차 보호법 제3조 제1항의 임차인은 일반 임대차의 임차인에 대한 규정이지 법원 경매나 공매에도 적용되는 임차인이 아니다.

 

일반 임대차에서는 주택의 인도와 주민등록 요건만 구비하면 임대차기간을 보장받고 임대차기간 만료 후에는 임차보증금을 전액 돌려받을 수 있으나 임차주택이 경매나 공매로 넘어간 경우 해석이 달라질 수 있다.

 

이사하고 주민등록을 마쳐 대항력 요건을 갖추었다 하더라도 경매와 공매를 통한 낙찰자에게 대항력을 행사하려면 대항력 기산일이 말소기준 등기보다 반드시 빨라야 한다.

 

2) 대항력 관련해서 두 번째 오해가 많은 부분은 대항력이 있으면 임차보증금을 매각대금에서 배당받는 걸로 알고 있는데 실제로는 그렇지 않다. 대항력이 있으면 보증금을 돌려받는다는 뜻은 맞으나, 보증금을 매각대금이 아닌 매수인으로부터 받는다는 의미다.

만약 임차인이 보증금을 경매절차에서 받으려면 확정일자를 받아야 하는 것이다.

 

다시 말하면 대항력은 매수인이 보증금을 내줄 때까지 거주할 수 있는 권리이지 매각대금에서 배당받는 권리가 아니다.

실무에서 대항력만 있어 매수인이 임차보증금을 인수해야 하는 경우는 다음과 같다.

㉮ 전입, ㉯ 전입 + 배당요구 ㉰ 전입 + 확정일자

 

위의 3가지 모든 경우는 매각대금에서 배당을 받아가지 못하고, 경매를 통해서 부동산을 매입하는 매수인이 임차인의 임차보증금을 모두 인수해야 하는 경우라 생각하면 된다. 임차인들이 경매절차에서 임차보증금을 배당받기 위해서는 위의 세 가지를 모두를 갖추어야 한다.

 

 

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