전세권

전세권

 

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자가 기타 채권자보다 전세금을 먼저 받을 수 있는 권리라고 할 수 있다.

 

 

전세권은 우리가 흔히 알고 있는 전세 들어간다라는 개념과는 다른 이야기이다.

일반적으로 이야기하는 전세는 월세의 개념과 비슷한(보증금만 많이 넣는) 것이라 생각하면 되고, 여기서 이야기 하는 전세권이라는 것은 임대인의 동의를 얻어 건물등기부에 등기를 하는 것을 말한다.

 

민법 제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

민법에 나와 있는 것처럼 내것이 아닌 남의 부동산이지만 전세금을 지급했다면 내 것처럼 사용, 수익할 수 있고, 만약 계약서에 있는 만기일에 보증금을 돌려받지 못한다면 처분(등기에 전세권 설정이 되어 있다면 경매신청 가능) 까지도 가능한 힘이 있는 것이다. 

 

전세권과 임차권 중 하나를 선택 한다면

 

임차인이 전세권과 임차권 중 하나만 선택해야 한다면 당연히 물권인 전세권이 좋은 제도라고 할 수 있다. 그러나 경매를 염두에 뒀을 때 내가 돈을 돌려 받아야 하는 임차인이라면 오히려 임차권이 더 유리하기도 한다.

 

집주인 입장에서는 내 부동산 등기분에 임차인의 이름이 올라오는 것을 반길리 없기 때문에 임차인 입장에서는 집주인이 꺼려하는 전세권보다 전입과 동시에 확정일자를 받는 것이 보증금을 지키는 가장 좋은 방법일 것이다.

 

전입과 동시에 확정일자를 받기만 하면 우선변제권으로 전세권과 동일한 효력을 갖기 때문에 이 편이 속 편하다.

단 상가건물 임차인은 보증금의 제한이 있으므로 보증금이 한도 금액을 넘을 때는 전세권이 더 유리한 점 잊지말자.

 

전세권과 주택 임차권 비교

항목	전세권(민법 제303조)	주택임차권(주택임대차보호법)
방법	건물 등기부에 등기	임대차계약서에 확정일자인 날인
취급 관공서	등기과(소)	등기과(소), 공증사무소, 동사무소, 구청
임대인 협력	임대인의 동의 요	임차인 단독
비용	등록세(전세금의 0.2%) 교육세(등록세의 20%)	600원~1000원
거주조건	거주, 전입신고는 요건 아님	거주 및 전입신고가 요건
효력범위	건물에만 효력 승계 및  임대인의 동의 없이 전전세 가능	토지, 건물 전부 제3자 효력 승계 불가능
경매신청	소송 없이 바로 경매 신청	지급명령 결정문이나  소송에서 판결문 받아야 가능
존속기간	최단 1년, 최장 10년	최단 2년, 최장은 제한없음
대항력 기산일	전세권 설정일	주택인도 + 주민등록 다음날 0시
우선변제권 기산일	전세권 설정일	대항력 + 확정일자 중 늦은 날
최우선 변제권	불가	가능
선순위(배당요구 시)	소멸	인수

 

임차권이 전세권보다 좋은 점

 

① 확정일자는 보증금에 관계없이 600원이고, 전세권은 전세 보증금의 0.24%에 해당하는 등록비용이 들기 때문에 전세권보다 임차권에 들어가는 비용이 저렴하다.

 

② 선순위 임차인은 어떤 경우든 보증금 전액을 보호 받게 되는데, 반면 전세권의 경우에는 선순위 전세권자가 배당요구나 경매신청을 하면, 채권자의 지위를 갖기 때문에 만약 배당에서 부족분이 발생하더라도 이를 매수인에게 받을 수 없게 된다. 

 

③ 임차권은 토지, 건물 모두에서 배당받을 수 있다지만 전세권은 건물에만 효력이 미쳐 건물분에서만 배당을 받아야 한다. 단 집합건물의 전세권은 전유 부분의 종 된 권리인 대지권까지 효력이 미치게 된다.

 

④ 주택 임차인은 보증금이 소액일 경우 최우선변제를 어떤 권리자보다 먼저 받을 수 있게 되는데, 전세권자는 보증금이 소액이더라도 최우선변제를 받을 수 없게 된다.

 

전세권이 임차권보다 분명 힘이 더 센 것이 사실이다. 그러나 경우와 상황에 따라서는 임차권보다 못한 때도 있다.

전세권은 채권자의 지위를 가질 수 있으면서도 임차인의 지위도 가질 수 있는 부분이 있기 때문에 진행이 되는 부동산의 상황과 권리에 따라 어느 지위를 가질 것인지 잘 판단해야 한다.

 

위에서 이야기한 것처럼 선순위 전세권이라 했을 때, 채권자의 지위를 가짐으로 인해서 배당을 통해 손해를 보는 경우가 생길수 있다. 이 때 반대로 임차인의 지위로 배당을 신청한다면 모든 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것이다.

이러한 부분들 때문에 경매 투자자 입장에서 전세권 설정이 되어 있는 물건의 경우는 생각해야 하는 부분들이 조금은 더 있다고 볼 수 있겠다.

 

 

위 물건은 감정가 1.37억에 감정이 되서 경매로 나온 오피스텔 물건이다. 3회차까지 유찰이 되어서 앞으로 진행이 될 가격은 8700만원 선이다. 

 

 

 

 

 

등기부와 임차인을 살펴보니 전세권 설정을 하고 들어와 살던 임차인이 전세금을 1억을 돌려받지 못해 직접 경매를 신청한 것으로 보인다. 전세권을 설정한 당사자와 임의경매를 신청한 당사자가 같으니 말이다.

 

그런데 임차 내역을 보니 전입일자 없이 확정일자와 배당요구만 한 상태이다. 확정일자를 보아하니 같은 날에 전입 신고만 했더라면 대항력 있는 선순위 임차인의 지위를 얻을 수 있었을텐데..

 

확정일자가 말소기준권리인 전세권보다 빠르지만 전입이 없으므로 대항력은 없고 임차인의 지위로는 배당을 받지 못하고 전세권 설정으로 인한 채권자의 지위로 배당을 받을 것으로 보인다.

 

만약 전입을 확정일자와 동일한 날짜에 해서 대항력을 갖추었다면 임차인의 지위로 무리없이 1억 원에 대한 보증금을 모두 받을 수 있었을 것이다. 보증금을 받지 못한다면 이 부동산에서 어떤 경우이든지 이 임차인을 내보낼수가 없기 때문에 막강한 지위를 갖는 것이라 볼 수 있다.

 

그러나 전세권 설정을 통한 채권자로 배당을 받을 경우에는 낙찰가가 중요해진다. 내가 받아야 하는 보증금보다 높은 가격에 낙찰이 되어야지만 1억 원에 대한 보증금을 모두 받을 수 있게 된다. 보증금 이하로 낙찰이 되었다면 딱 그만큼의 배당만 받고 이 부동산을 비워줘야 하는 것이다. 

 

이 부동산이 9000만원에 낙찰이 된다면 9000만원에서 경매진행 비용을 제하고 8000만원 때의 배당금만 받고 모든 절차가 마무리 된다는 것이다. 임차인의 입장에서는 돈을 받기 위해 경매를 신청했는데도 모든 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 것이다.

 

반면 투자자의 입장에서는 대항력없는 임차인이 점유하고 있는 물건이기 때문에 부동산의 적정한 가격 조사 후 부담없이 입찰하면 되는 물건이라고 할 수 있겠다.

 

감정가 6100만원의 아파트가 6회차까지 유찰이 되어서 1900만원대에 새로이 진행을 앞두고 있다.

너무 너무 안 좋은 물건이라서 이 만큼이 나 떨어졌을까? 물론 그럴수도 있다. 조금 더 살펴보자.

 

이전 오피스텔과 같이 이 아파트도 전세권 설정을 하고 살던 임차인이 5000만원의 전세금을 돌려받지 못해서 경매를 직접 신청한 케이스로 보인다.

 

경매를 신청한 이유는 같은 것으로 보이지만 이 임차인은 전세권 설정외에 대항력까지 갖춘 상태인 것이다.

종기일 내에 배당요구도 했기 때문에 임차인의 지위를 선택한다면 어떤 상황에서도(배당 또는 낙찰자에게) 5000만원의 보증금을 모두 받을 수 있는 것이다. 

 

입찰자의 입장에서는 배당을 통해서 만족하지 못한 만큼의 임차인의 보증금을 인수해야 하는 케이스이기 때문에 철저히 조사 후 입찰해야 하는 물건인 것이다. 이 부동산의 값어치가 5000만원 보증금보다 높은 금액이라면 상관이 없겠지만 5000만원의 보증금보다 물건의 가치가 낮다면 인수해야 할 금액과 수익을 볼 금액까지 계산을 정확히 해야한다.

 

어쩌면 이 때문에 유찰이 계속 되는지도 모르겠다. 인수할 금액을 충분히 인지하고 그 비용까지 계산을 해서 들어가는 물건이라면 괜찮지만 인수할 금액에 대해서 인지하지 못하고 입찰해 낙찰을 받으면 인수하는 금액만큼이 나에게는 손해가 되는 것이기 때문에 신중하게 입찰을 결정해야 한다.

 

 

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