부동산 경매

부동산 경매라는 이야기를 들으면 일반적으로 부정적인 생각부터 드는 게 사실이다.

TV에서 봤었던 빨간딱지를 붙이고 다니는 무서운 사람들과 울고 불고 절망에 빠지는 당사자들을 생각해보면 무서운 생각부터 드는 것이 어쩌면 당연한지도 모르겠다.

그래선지 나도 부동산 경매라는 이야기를 들으면 그저 나쁜 사람들이 만드는 일 정도라고만 생각을 했었다.

 

부동산경매

 

과연 내가 생각했던 것처럼 부동산 경매는 문제가 가득한 나쁜 일인 것일까?

 

몇 년 전 우연한 기회에 부동산 경매를 알게 되었고, 지금은 간간히 부동산 경매를 통해 투자를 진행하고 있다.

직접적인 투자를 통해서 알게 된 부동산 경매가 무엇인 소개해보자 한다.

 

'경매는 채권자(돈을 빌려준 사람)와 채무자(돈을 빌린 사람) 간의 거래에서 채무이행이 안 될 경우에 법원이 주체가 되어 적법한 절차를 거쳐 채무자 소유의 부동산을 경매를 통하여 매각하여 낙찰자의 낙찰대금을 채권자들에게 법적인 권리분석에 의하여 순서대로 배분하는 절차를 말한다.'

 

조금 더 쉽게 이야기하면 보통 사람들은 집이나 그 외 부동산(건물)을 살 때, 내가 가지고 있는 돈으로만 살 때도 있지만 그보다 대출을 받아 진행하는 경우가 더 많다. 내가 가지고 있는 현금으로만 부동산을 샀다면 경매와는 만날 일이 없겠지만 그렇지 못한 경우에는 은행이나 또는 개인 등등 누군가에게 대출을 받거나 돈을 빌리게 될 것이다. 돈을 빌린 이후에 약속한 조건에 따라 이자 또는 원금상환을 하지 못했을 경우 돈을 빌려준 당사자가 법원에 경매를 신청하게 되고 경매 절차를 통해서 채권, 채무 관계를 정리해 주는 것이라 생각하면 된다.

 

부동산 경매를 제대로 이해하지 못하는 사람들은 강제로 부동산을 뺏는 제도라는 인식을 가지고 있지만 실제로는 묶여 있는 채권 채무 관계를 매끄럽게 정리해주므로 경제를 살리는 역할을 하고 경매에 참여하는 사람들에게는 건전한 재테크 수단이되기도 한다.

 

 

 

 

민사집행법의 제장 및 경매의 열린 정보

 

1993년 5월 이후 호가 제에서 입찰제로 변경됨으로써 경매 브로커의 개입 염려가 줄고 권리상의 문제가 없으면 경매 취득 후 법원이 등기부를 말소 등의 정리를 해주므로 안전하다.

민사 집행법의 시행으로 입찰가의 10% 아닌 최저감정가의 10% 보증금 제로 변경되었으며 정보의 공개(대법원 사이트)로 인하여 누구나 참여 가능하다.

반대로 경쟁이 과열 되었고 컨설팅회사의 난립으로 피해자가 속출하는 부작용도 있다.

 

일반 매매와 달리 부동산 법원경매는 법적인 해석이 필요

 

부동산거래소를 통하면 법적인 문제와 내가 원하는 지역과 부동산을 꼼꼼히 살펴볼 수 있지만 부동산 법원 경매는 법적인 해석이 필요하다.

즉, 권리분석을 본인이 해야하며 부동산을 관계된 일반적인 서류와 간접적으로만 보고 검토할 수 있다. 

또한 이해관계와 불이익의 책임은 본인에게 있다.

 

권리분석

 

부동산의 권리 및 권리관계 등에 하자가 있는지 여부를 조사, 확인, 분석하는 작업을 말하며 권리조사라고도 한다.

권리분석은 부동산 경매에서만 이루어져야 하는 것은 아니고 일반매매를 할 때에도 반드시 확인을 해야 하는 작업이다.

매입을 고려하는 부동산에 회복할 수 없는 권리상의 하자가 있다면 매입을 하는 순간 손해가 발생하거나 큰 문제가 발생할 수 있기 때문에 경매의 시작 단계에서 가장 중요한 부분이라고 볼 수 있다.

일반 매매의 경우에는 부동산 중개인이 이 작업을 대신해주는데 부동산 경매의 경우 입찰하는 본인이 직접 해야 하기 때문에 권리분석에 대한 기본적인 지식과 이해가 필요하다. 

 

법원경매정보 사이트

 

일반 매매 투자 대비 투자이익을 창출

 

부동산 법원 경매는 감정평가액 100%에서 1회 유찰될 때마다 최저 매각 가격이 80%→64%→51.2%→40.96%→32.77%순으로 일부 지방지역은 100%→70%→49%→34.3%→24.1%순으로 최저 매각 가격이 떨어진다.

경매 진행되는 부동산의 가치에 따라 계속해서 입찰가가 내려가는 구조이기 때문에 일반 매매로 매입할 때보다 좋은 가격에 부동산을 살 수 있는 기회가 있다.

 

투자 원금의 보장

 

펀드나 주식은 투자를 했을 시 수익률이 상당한 편이지만, 반면 원금에 대한 손해도 빈번하게 일어나고 모든 원금을 잃어버리는 경우도 많다. 그에 비해 부동산은 기본적인 수익률이 펀드와 주식보다는 떨어져 보일 수 있으나 최악의 경우에도 부동산은 건물은 남아 있을 것이기 때문에 주식과 펀드보다는 안정적인 투자라 볼 수 있다.

 

 

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