부동산 경매 절차 및 진행과정

경매 진행과정

 

-경매진행 절차도-

1단계 경매 접수 및 경매개시 결정

채권자는 담보로 잡았던 부동산으로 법원에 경매신청 접수를 하게 되면 통상 3일 이내에 허가 여부를 검토하고 결정하게 된다. 허가가 떨어지게 되면 강제경매 또는 임의경매를 통해서 매각을 진행하게 된다.

 

2단계 매각의 준비(감정평가, 현황조사)

법원의 경매개시 결정이 떨어지면 준비절차가 진행이 되고 돈을 받아야 할 권리가 있는 채권자들은 배당요구 신청을 하게 되는데 쉽게 말해 내가 얼마만큼의 돈을 받아야 하는지 법원에 신고하는 것을 말한다. 

 

통상 준비절차의 과정은 3~6개월 정도가 걸리는데 이때, 경매 부동산의 현황조사와 감정평가가 이루어진다.

감정평가는 감정평가사를 통해서 진행이 되고, 진행되는 부동산의 가치를 알아보기 위해서 꼭 필요한 과정이고 감정평가를 통해서 정해진 가격이 경매의 시작가가 된다.

 

현황조사는 법원의 집행관을 통해서 이루어지는데 매각하는 부동산의 현재 상태는 어떠한지 물건지에 사람이 있는지 그 외 특이한 사항들은 있는지 등 현장에 있는 세세한 부분을 조사하고 기록하게 된다.

이런 내용들은 입찰하는 모든 사람들에게 동일하게 제공되고 이때 작성된 집행관의 현황조사보고서를 토대로 입찰을 결정하게 된다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3단계 매각

매각을 위한 모든 준비를 끝낸 후 매각기일을 지정하고 매각공고를 내보내는데 이때 감정평가를 통해 얻어진 감정가를 1회 차 입찰 가격으로 진행을 하게 된다. 입찰 시에는 입찰표를 작성해 정해진 시간 내에 제출해야 하고 입찰표와 함께 입찰시작가의 10%를 보증금으로 함께 제출해야 한다.

 

입찰시간 내 입찰표를 제출하지 못하면 입찰에 참여하지 못하게 되고 만약 입찰표를 작성해 제출했다 하더라도 입찰표 작성을 잘못했을 경우 또는 입찰보증금을 잘못 넣었을 경우에는(넘겨서 넣는 것은 괜찮지만 부족하게 넣으면 안 됨) 낙찰을 받더라도 취소가 되기 때문에 입찰표 작성과 입찰보증금을 넣을 때에는 실수하지 않도록 신경을 써야 한다.

유찰이 될 경우 1달 뒤 20%~30% 지역에 따라 낮춰진 가격으로 진행이 된다.

 

4단계 낙찰  

입찰을 했던 사람들중에서 가장 높은 금액을 적은 한 사람이 낙찰을 받게 되는데 입찰 시 제출했던 10%의 보증금은 이후 절차가 진행될 동안 법원에 귀속이 되고 낙찰자는 법원으로부터 낙찰자임을 확인할 수 있는 낙찰 영수증을 발급해준다. 대출을 실행할 시 낙찰 영수증은 반드시 필요하기 때문에 소유권 이전 전까지 잘 보관해야 한다. 

 

통상 낙찰 이후에는 7일간의 매각 허가 결정, 7일간의 매각 허가 결정의 확정기간을 가지게 되는데 타인의 물건을 매각하는 상황이기 때문에 이 14일 동안 경매 진행에 대한 매각의 불허를 신청하거나 항고를 할 수 있는 기간을 갖는다.

만약 이 기간동안 불허가 신청이나 항고가 들어오게 된다면 경매절차는 중단이 되거나 취하가 될 수도 있고 아무런 일이 생기지 않는다면 비로소 진정한 낙찰자의 지위를 갖게 된다.

 

5단계 소유권이전  

매각 허가 결정의 확정이 이루어지면 법원은 낙찰자에게 잔금 납부일을 정해 공고해 주는데 통상 30일 이내에 잔금 납부일이 잡힌다. 30일 동안 낙찰자는 자신에게 맞는 조건과 금액으로 대출상담사들을 통해서 대출을 알아보고(경매 법정에 대출 아주머니들 가득하다) 대출을 결정한 후 소유권 이전 등기를 진행한다. 잔금 납부를 한 후 약 1달 뒤 낙찰 대금을 통한 배당이 법원에서 이루어진다. 보통 소유권 이전은 대출을 진행하면서 은행에 거래처 법무사들을 활용해 진행하는데 요즘은 소유권 이전비용을 절약하기 위해서 셀프로 진행하는 경우도 많다.

 

6단계 명도  

낙찰을 받은 물건지에는 점유자가 있을 텐데 이 점유자를 낙찰받은 내 부동산에 내보내는 일을 명도라 한다.  만약 공실 상태로 아무도 없다라면 명도는 이미 끝난 것이겠지만 전 소유자이자 채무자 아니면 가족, 또는 임차인이나 제삼자 등등 때로는 예상 가능한 사람이 때로는 전혀 예상치 못한 사람이 있을 수 있는데 어떠한 경우이든지 내가 원하는 방법으로 부동산을 매각하거나 임대 맞추기 위해서 명도는 반드시 진행되어야 한다.

 

통상 협의를 통해서 명도를 진행하나 대화가 통하지 않거나 경매를 악용하는 일부 꾼들일 때는 인도명령이라는 제도를 활용해서 법원에 도움을 요청할 수 있다. 소유권 이전 후 3개월 안에 신청할 수 있는 제도인데 인도명령이 받아들여지면 법원에서 사람들을 보내 낙찰 부동산에 있는 점유자를 강제로 끌어내게 된다. 명도는 다양한 사례와 방법들이 있기 때문에 따로 명도만을 다루는 글을 써보려고 한다.

 

<함께 보면 좋은 글>

 

https://office-worker-storys.tistory.com/8

말소기준등기

https://office-worker-storys.tistory.com/9

등기부등본 보는법