건물주 되려면 세금 공부부터!

조물주위에 건물주라는 말이 어느때부터인가 사람들속에서 자주 들리는 것을 볼 수 있습니다. 그만큼 우리 사회에서 건물주라는 인식이 가지는 의미가 남다르다는 것을 알 수 있는 것 같습니다.

 

건물에서 매달 나오는 임대료를 받아 특별한 직업을 갖지 않아도 생활하는데 지장이 없기 때문에 누구나 부러워하는 부분도 있을 것이라 생각을 합니다. 하지만 이런 건물주도 나름의 전략이 필요하다고 하는데요. 아무런 준비 없이 건물주가 된다면 적지 않은 손해를 보기 때문이라고 합니다.

 

세금

 

뉴조이세무회계 대표세무사 배미영씨는 건물주가 되기 위한 준비에서 대출이나 돈을 마련하는 것 뿐만 아니라 세금까지 미리미리 챙겨볼 필요가 있다고 강조합니다. 그는 "건물을 개발해 분양할지, 임대사업을 유지할지에 따라 앞으로 납부해애 할 세액이 크게 변한다"며 "이에 따라 투자 기간 동안 현금흐름이 달라지기 때문"이라고 설명합니다.

 

우선 건물을 취득할 때부터 세금이 달라진다는 이야기인데요. 개인과 법인의 취득세율은 다르기 때문에 어떤 형태로 건물을 취득하는지 결정하는게 중요하다고 합니다. 여기서 생기는 세액 차이를 활용해 재투자 등에 이용할 수 있기 때문이죠. 그렇다고 낮은 세율만 쫓는 건 경계해야 된다고 합니다. 법인은 향후 발생한 수익을 개인으로 옮기는 과정에서 다시 세금이 발생하기 때문입니다.

 

상가 등을 사고팔 때는 부가가치세를 주의해야 하는데 통상 임차인을 승계하는 조건으로 '사업포괄양수도' 계약을 맺기 때문입니다. 사업포괄양수도란 사업 동일성이 유지되면서 경영 주체만 바꾸는 계약을 말하는데 양도인과 양수인 모두 거래금액의 10%에 해당하는 부가세를 주고받는 번거로움이 없기 때문에 실무에서 통용되는 방법입니다.

 

중개업소의 말만 믿고 간편한 거래를 하려다 피해를 보기도 합니다. 예컨대 커피숍을 운영하던 임차인에게 상가를 넘길 경우 양도인은 임대사업자지만 양수인은 휴게음식업종이기 때문에 사업의 동일성이 유지되지 않아 부가세 과세거래가 될 수 있기 때문이죠. 이 경우 양도자 입장에선 양수인이 부가세를 부담한다는 특약을 거는 등 안전장치를 마련해야 한다고 합니다.

 

배 세무사는 "양수자의 경우엔 부과되는 부가세를 낮추는게 중요하다"며 "부가세는 건물에 대해 과세되기 때문에 거래가액에서 건물분에 대한 가격을 최대한 낮춰야 현금부담을 덜 수 있다"고 이야기 했습니다. 조정 가능 범위는 기준시가의 30% 안팎이라고 합니다.

 

 

 

 

개인 명의로 건물을 취득해 상가나 주택 등 임대사업을 할 땐 소득세를 아낄 수 있어 '공동명의'가 유리하다고 합니다. 단독명의일 경우 임대소득이 많다면 근로소득이나 기타소득 등과 합산한 종합소득세 과세표준이 크게 오르기 때문입니다.

 

예컨대 부부가 상가 지분을 5대5로 나눴더라도 세무서에 공동계약서를 제출할 때 손익분배비율을 따로 정할 수 있다고 합니다. 배세무사는 "남편만 외벌이를 하는 부부라면 손익분배비율을 남편 30%, 아내 70% 등으로 설정해야 임대소득이 분산돼 전체 과표가 낮아지는 효과가 있다"며 "임대료 통장을 따로 관리하는 등 소득을 확실히 나눠야 한다"고 이야기 하기도 했습니다.

 

대출이자는 경비로 인정받을 수 있는데 연간 소득이 4000만원 이상일 땐 통상 11% 가량의 기준경비율을 인정받아 세금을 감면 받을 수 있다고 합니다. 그러나 대출이자 납부로 인한 지출이 이보다 많아지면 관련 자료를 꼼꼼히 챙겨야 하는데 그는 "일반적인 세무대리를 의뢰하는 경우 대출이자를 챙기지 않는 사례가 많다"며 "이자를 많이 냈다면 비용이 더 들더라도 아예 장부업무를 맡겨야 절세가 가능하다"고 이야기 합니다.

 

임대소득보다 이자가 많은 경우 아예 손실로 계산할 수 있다는데 이 경우 앞으로 발생할 임대소득에 대해 상계(통산)처리하는 게 가능하다고 합니다. 배 세무사는 "주택의 경우 손실 분에 대해 사업소득이나 근로소득에서 상계되고 상가는 임대소득분에 대해 상계된다"며 "경매로 공장 등을 낙찰 받는 경우 임차인을 들이기가 어렵다면 장부를 마이너스로 만든 뒤 향후 임대소득에서 상계하는 게 가능하다"고 말합니다.

 

앞으로 상속이나 증여를 고려하고 있다면 주의해야 하는 게 많은데 지난해 세법이 개정되면서 세금 산정 기준이 바뀐데다 국세청이 꼬마빌딩 등에 대한 감정평가 진행 방침을 발표했기 때문입니다. 상속세와 증여세는 시가를 기준으로 세금을 매기는 게 원칙이지만 매매사례가 많지 않아 통상 공시지가와 건물분 기준시가를 통해 산정하는 경우가 많다고 합니다.

 

세무사

 

종전 '상속세 및 증여세법'은 상속일 전·후 6개월과 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월 안에 거래 사례가 없을 경우 기준시가로 세금을 매기도록 했다고 하는데 지난해 개정·시행된 세법은 상속의 경우 6개월이 경과한 뒤에도 추가로 9개월 뒤까지 매매를 하거나 감정평가를 받았을 때 이를 기준으로 세액을 계산하도록 바뀌었다고 합니다.

 

증여도 세금의 법정결정기한이 6개월로 늘었고, 상속의 경우 21개월, 증여는 15개월가량 거래나 감정 사례가 없어야 기준시가로 세금을 낸다는 의미라고 보면 됩니다. 배 세무사는 "과거 대출감정 등이 존재할 경우 이를 토대로 세금이 결정될 수 있다"며 "감정가가 높게 나왔다면 취득가액도 오르는 것이기 때문에 향후 되팔 때 양도소득세를 낮추는 등 일장일단이 있다"고 이야기 했습니다.

출처 : https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=breaking&bss_ymd=20200212&prsco_id=015&arti_id=0004288616

 

'꼬마빌딩이나 상가주택 또는 그 외의 어떤 부동산이라도 소유해 건물주가 되고 싶은 사람들에게 꼭 필요한 부분 중 하나가 세금이 아닐까 합니다. 정상적인 방법을 통해 절세를 하게 되었을 때, 생각이상으로 많은 돈을 절약할 수 있을 것이기 때문에 보다 더 좋은 투자를 진행할 수 있을 것이라 생각하며 이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다.'

 

 

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