부동산 압류, 가압류, 가처분, 가등기

압류

 

넓게는 압류/가압류 모두를 포함하여 압류라 하기도 하나 가압류와 구별되는 협의의 압류에 대해서만 알아보면 압류란 일정한 채권에 대하여 승소한 판결정본 또는 집행력 있는 공정 증서 정본에 의해 채무자의 부동산에 대하여 압류등기를 하여 강제집행을 통한 채권 만족을 얻는 본 집행을 이야기한다.

 

여기에는 압류등기 대신 강제경매개시결정/ 강제관리 개시 결정의 기입등기를 하여 본집행을 하는 2가지 방법이 있다.

물론 공시를 위해 압류등기만 하고 그 강제집행을 보류할 수도 있으나 이는 공기관에 의해서만 가능하다는 것이 통설이고 실무에서도 일반 채권자가 압류등기만 하는 사례는 없다고 볼 수 있겠다.

 

가압류

 

가압류 = 임시적 + 처분금지로 임시적인 처분금지를 뜻하는 것이라 말할 수 있다.

가압류란 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산 빼돌리기로 장래 강제집행이 불가능하거나 곤란에 대비하여, 미리 채무자의 재산을 압류(묶어 두어)하여 장래의 강제집행에 대비하는 절차를 이야기 하는 것이라 보면 된다.

 

즉 가압류의 목적물에 대하여 채무자의 매매, 증여, 담보설정 등 그밖의 일체의 처분을 금지하는 효력을 발생하고 가압류 집행 후의 처분행위는 당사자 사이에서는 유효하다고 볼 수 있다. 즉 채무자의 제3취득자(소유권 또는 담보권을 취득한 자) 사이에서는 거래 행위가 유효하고, 단지 그것을 가압류 채권자에게 주장할 수 없을 뿐이지 상대적 처분금지의 효력은 그대로 살아 있다고 보는 것이다.

 

부동산에 압류, 가압류를 설정하게 되면 이처럼 등기부등본에 압류한 사람 또는 기관, 압류 금액 등이 상세하게 기재되어 등기부만 떼어보면 누구나 어렵지 않게 확인 할 수 있다.

 

내가 만약 일반매매를 통해 부동산 매입을 생각한다면 등기부를 확인 했을때 압류와 가압류가 잡혀 있는 부동산이라면 절대 매입을 해서는 안된다. 꼭 매입을 해야 한다면 등기부내에 있는 모든 권리를 깨끗하게 정리해주는 조건으로 매입을 해야한다.

 

경매에 입찰하는 투자자 입장이라면 말소기준등기 이후로는 모든 권리들이 소멸되는 것이 원칙이기 때문에 은행의 근저당이 날짜상 가장 빠르고 그 뒤에 압류, 가압류 등이 있다면 크게 신경 쓰지 않아도 된다. 그러나 압류가 말소기준등기이고 그보다 빠른 선순위 임차인이 있는 물건이라면 선순위 임차인에 대한 보증금을 인수해야 할 수도 있으니 이런 물건은 조심해야 한다.

 

 

압류와 가압류의 차이점

 

양자 모두 그 등기만으로는 지급(채무만족)이 되는 것이 아니라는 점에서는 동일하나, 가압류는 소 제기 전 재산보전처분인데 반해 압류는 소제기 후 승소 판결 또는 판결에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분이라고 보면 된다.

실제 압류까지는 시간이 소요되기 때문에 그보다 적은 시간이 걸리는 가압류를 먼저 진행하고 이후 압류까지 진행하는 것이 일반적인 진행 사항이다.

 

 

가처분

 

가처분이란 금전채권 이외의 권리 또는 법률관계에 대한 보전처분이라고 보면 된다. 어떤 권리관계에 대해 다툼이 있는 경우, 본안 소송 판결이 확정되기까지 많은 시간이 걸리기 때문에 임시로 그 지위를 고정해 놓고 장래에 확정판결을 받아 집행하기 위한 예비적 조치를 말하는 것인데 본안(재판)을 청구하기 전이나 재판청구와 동시에 신청해 진행을 하고 있다.

 

가처분 역시 등기부를 떼어 보면 설정된 날짜와 가처분에 관한 일반적인 내용을 확인해 볼 수 있고, 압류나 가압류와는 다르게 설정이 된 날짜가 빠르다해서 말소기준 등기가 될 수는 없다.

 

만약 경매 입찰을 하게 된다면 말소기준 등기보다 느린 후순위 가처분이라면 크게 신경을 쓰지 않아도 되나 만약 말소기준 등기보다 빠른 선순위 가처분이 있을 때에는 신경써야 한다. 경매가 아닌 일반 매매의 경우에는 선순위이든 후순위이든 가처분이 있다면 절대 매입을 해서는 안된다. 

 

 

 

 

경매에서 기억해야 할 가처분 두 가지

 

① 처분금지 가처분

처분금지 가처분은 권리분석에서 흔히 말하는 가처분으로 말소기준등기 이후에 오는 가처분은 매각으로 소멸되는 것이다. 그러나 기준등기에 앞서 오는 가처분은 매각으로 소멸되지 않아 어렵게 낙찰받은 부동산의 소유권을 뺏길 수 있어 조심해야 하는 부분이다.

 

처분금지 가처분은 목적 부동산에 대한 가처분 채무자의 소유권이전, 저당권, 전세권 설정, 임차권 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지시켜 가처분 당시의 상태대로 현상을 고정 유지할 필요가 있을 때 하는 처분이라고 생각하면 된다.

소유권 이전등기청구권이나 소유권 말소등기청구권이 처분금지 가처분의 주종을 이루고 있다.

 

② 점유이전금지 가처분

점유이전 금지 가처분은 인도 단계에서 매수인이 온전한 재산권 행사를 위한 예비적 조치를 말하는 것이다.

임차인의 과도한 인도(이사) 비 요구나 인도소송 대상자를 상대로 불가피하게 강제 집행을 해야 할 때 안전장치로 해두는 조치라 볼 수 있다.

 

경매로 낙찰 받은 부동산을 점유하고 있는 점유자를 명도할 때, 점유자에게 겁을 주거나 낙찰자가 협상의 우위를 점하고 있다는 것을 간접적으로 느끼게 하기 위해 활용하는 방법인데(법원에서 직원이 부동산에 나가서 직접 진행을 해주기 때문에 점유자는 위협감을 느끼곤 한다) 실제적으로는 잔금납부를 한 후 인도명령을 통한 강제집행을 할 때 필요한 부분이라고 할 수 있다.

 

인도명령을 신청해 강제집행을 하게 되면 법원에서 직접 직원들이 나와 부동산을 무단으로 점유하고 있는 점유자의 물품과 점유자를 끌어내는데 이 때, 법원에 신청된 인도명령 대상자 외 제 3자는 강제 집행으로 내보낼 수 가 없다.

만약 점유자가 나쁜 마음을 가지고 직접 점유를 하지 않고 제3자를 내세워 점유를 하게 되면 새로운 점유자의 이름을 넣어 인도명령을 다시 신청해야 한다.

 

인도명령을 다시 신청하면 되지라고 생각할 수 있지만, 법원까지 직접 가야하는 수고와 인도명령이 받아 들여져 강제집행까지 걸리는 시간이 상당하기 때문에 결코 쉬운일이라 할 수 없다.

이런 일을 사전에 방지 하기 위해 신청하는 것이 점유이전금지 가처분인 것이다. 점유이전금지 가처분이 된 상태에서는 점유자가 제3자로 바뀌었다 하더라도 법원에서는 이를 인정해주지 않고 누가 있든지 처음부터 있었던 점유자라 간주하고 강제집행을 진행하게 된다.

 

가압류와 가처분의 차이점

 

① 청구목적

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대한 보전수단인 반면, 가처분은 다툼의 대상물 즉 특정물건이나 권리관계에 대한 청구권 보전이 목적이다.

 

② 목적 달성 방법

가압류는 판결을 거쳐 경매 실행으로 그 목적을 달성할 수 있는 반면 가처분은 판결을 통해 권리이행을 하게 된다.

 

③ 말소기준 등기

가압류는 경매절차에서 배당을 받고 소멸하기 때문에 말소기준등기가 될 수 있고 가처분은 배당절차에 참여할 수 없어 말소기준 등기가 될 수 없다고 한다.

 

④ 가압류는 채무자의 일반재산이 대상이나, 가처분은 특정의 물건이나 권리가 대상이다.

 

 

가등기

 

가등기란 물권의 설정이나 소유권의 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 하는 등기를 말하는 것이다.

즉 본등기를 할 수 있을 만한 실체법적 또는 절차법적 요건을 완비하지 못한 경우, 장래 그 요건이 완비된 때에 행하여질 본등기를 위하여 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 등기라 생각하면 된다.

 

가등기는 순위 보전의 효력만 있지 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기 당시로 소급하는 것은 아니다. 즉 본등기의 순위를 확보하여 미리 등기부상 공시를 할 필요가 있을 때 하고, 나중에 본등기를 하면 물권변동은 본등기를 한 때 발생한다고 보면 된다.

 

가등기의 종류

 

가등기는 두 종류가 있는데 매매의 예약을 위한 소유권 이전청구권 가등기와 대물 반환 예약을 위한 소유권 이전담보가등기다. 가등기가 있으면 실무에서는 순위를 불문하고 가등기권자에게 담보가등기 여부를 배당요구 종기일까지 소명하라고 하고 있다.

 

선순위라면 가등기 종류에 민감하게 반응하는 것을 이해하겠는데 후순위 가등기까지 뭘 신경 쓰냐고 반문할 수도 있다.그러나 중급 이상의 경매를 지향할 때는 후순위 가등기가 담보가등기인지 확인할 필요가 있다. 배당시 영향을 미쳐 임차인이 보증금을 못 받는 상황이 발생할 수 있기 때문이다.

 

① 소유권 이전청구권 가등기

소유권이전청구권 가등기는 실제 매매 잔금은 전부 지불했으나 사정상 본 등기를 할 수 없을 경우나 아니면 의도적으로 늦춰야 하는 경우 하는 등기라 생각하면 된다.

 

김 씨가 평택의 땅을 샀으나 피치 못할 사정으로 소유권 이전 등기를 할 수 없었다. 이처럼 매매 잔금을 지불했으나 사정상 이전 등기를 하지 못한 상태에서 땅주인이 제3자에게 이중으로 매매하는 것을 방지하기 위해 하는 등기라 보면 된다.

가등기를 한 후 본등기를 하면 본등기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 즉 순위를 보전하기 위해 하는 등기인 것이다

 

② 담보 가등기

담보가등기는 채무변제의 담보를 위한 등기를 말하는 것이다.

예를 들어 이 씨가 사업자금이 필요해 김 씨로부터 1년 뒤 갚는 조건으로 1억 원을 빌렸다. 이 씨는 청주에 있는 시가 3억 원의 논을 담보로 제공하고 가등기를 한다.

 

 

이와 같이 돈을 빌리면서 그에 대한 담보목적으로 하는 가등기가 바로 담보가등기이다. 

이때, 이 씨가 변제기가 지나도록 빚을 갚지 않으면 가등기권자인 김 씨는 두 가지 권리 중 하나를 선택할 수 있다.

하나는 소유권을 이전받는 방법이다. 청산 기간이 경과하면 부동산(3억)과 빌려준 돈(1억)의 차액인 2억 원을 지급하겠다는 청산금평가통지서를 내용증명으로 보내게 된다. 2개월의 청산기간이 지나면 이씨에게 2억원을 지급하고 소유권을 취득할 수 있다.

 

다른 하나는 경매를 신청하는 방법이다. 담보 가등기권자는 경매의 매각대금에서 배당을 받아 채권을 회수할 수 있고 경매에서 담보가등기는 저당권과 동일한 것으로 간주되고 있다.

 

입찰을 준비하는 입찰자 입장에서는 말소기준 등기보다 느린 가등기의 경우 크게 신경쓸 일이 없을 것이다.

다만 선순위 가등기가 설정 되어 있을 경우에는 가처분과 마찬가지로 낙찰을 받고도 소유권을 잃을 수 있기 때문에 입찰을 하면 안된다.

 

그러나 선순위 가등기라고 하더라도 설정되어 있는 가등기가 소유권 이전청구권에 관한 가등기가 아닌 담보 가등기라면 큰 부담없이 입찰을 진행해도 괜찮다. 담보가등기는 선순위일 경우에 말소기준 등기가 되기 때문에 근저당과 같은 의미라고 생각하면 된다.

 

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