부동산 경매 - 물건을 선정하는 방법

많은 물건들이 금액과 물건의 종류에 관계없이 꾸준히 거래되는 곳이 경매 시장이다.

물건에 따라 금액에 따라 살펴야 하고 생각해야 하는 부분들이 다른데 경매 물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이므로 물건을 선정하는 이 부분은 상당히 중요하다.

 

시작하는 출발점이라 볼 수 있지만 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다.

그렇기 때문에 물건을 선정하는 이 부분에서 경험이 있는 사람도 처음 시작을 하는 사람도 많은 어려움을 가진다.

 

그럼 물건을 선정할 때 어떤 기준을 가지고 보면 좋을까?

 

세세한 물건의 종류와 선정방법 등을 설명하기는 다소 어려운 부분이 있지만 투자를 하는 사람들의 성향이나 상황이 다르더라도 누구라도 꼭 체크해봐야 하는 부분에 대해 짚어 보려고 한다.

물건에 대한 분석을 하기 이전에 앞서 생각을 해봐야 하는 부분들이기 때문에 정말 중요한 부분임을 잊지 말자.

 

① 현재 자신의 재무상태를 점검하고 자금계획을 수립한다.

 

낙찰 금액외에도 세금과 명도 비용, 부동산 인도 과정에서 이사 비용 등 기타 비용이 들어간다.

 

▷ 낙찰잔금 이외의 추가 예상 비용 항목

1. 경매취득 시 낙찰가 외에 제세공과금

2. 법무비용

3. 소유주 및 임차인 이사비용

4. 부동산 수리비용 부동산 수수료 비용 등

 

② 투자의 목적을 정한다.

 

내 상황에 맞는 목적을 정해야 하는데 내 집 마련을 위한 실수요 투자인지, 단기간에 시세 차익을 보는 단기 투자인지, 시간의 흐름에 따라 시세 차익을 보는 장기 투자를 할 것인지 어떤 물건을 들어가든지 명확한 목적이 있어야 성공적인 투자를 진행할 수 있다.

 

③ 선호지역을 정하여 선택한다.

 

자신이 선호 또는 잘 아는 지역 2~3개 정도를 선정해 집중적으로 그 지역 매물들을 검색하고 연구하는 것이 낙찰의 확률도 높이고 조금 더 큰 수익으로 연결될 확률도 높다.

불과 몇 년 사이에 어렵다고만 느끼던 경매투자를 나이와 성별을 막론하고 쉽게 참여할 정도로 대중화되었다.

 

어디서나 어렵지 않게 경매에 대한 정보와 자료들을 만나고 찾아볼 수 있기 때문에 최근 경매시장은 경쟁이 심해졌다.

입찰한다고 무조건 받을 수 있다거나 무조건 수익으로 연결되지는 않기 때문에 나만의 지역을 만들어 꾸준히 입찰에 참여하는 것이 필승 전략이다.

 

④ 경매정보를 수집한다.(대법원 홈페이지를 기초로 한다)

 

1. 대법원 경매 홈페이지 : 가장 신뢰성이 있으며 모든 자료제공의 기준으로 삼는다. 

경매가 진행되는 물건들에 대한 기본적인 정보와 자료들을 확인할 수 있으며 진행사항들도 즉각적으로 기록이 된다.

 

2. 유료경매 사이트 : 굿옥션, 지지옥션 등등 이외에도 다양한 유료 사이트들이 있는데 경매 초보자는 1개월가량 직접 체험을 통하여 여러 사이트를 신뢰성과 정확도를 비교해 본 뒤, 판단하여 본격적으로 이용하면 된다.

모든 유료 사이트들의 기반은 대법원 경매 홈페이지인데, 무료인 대법원 홈페이지보다 유료 사이트를 선호하는 이유는 보기 불편하고 조금은 어려운 내용들을 보기 쉽고 편하게 풀어주기 때문이다.

 

⑤ 목적과 선호에 이상적인 물건을 선택한다.

 

1. 단독주택 : 리모델링으로 수익 극대화, 개발 호재 등을 고려한다.

2. 다가구주택 : 세입자가 여러 명이다 보니 명도 저항이 심하여 경쟁률 낮으며 임대수익률 극대화 가능

3. 아파트 : 단기 투자가 가능하고, 시세 파악이 수월해 초보 경매 투자자에게 적합하나 경쟁률이 높다.

4. 오피스텔 : 아파트 대비 가격이 낮고 임대수익이 가능하나 시세 차익을 보기는 어렵다.

5. 다세대, 연립, 빌라 : 가격이 저렴하고 시세가 정해져 있지 않아서 인테리어를 잘할 경우 수익을 볼 수 있다.

6. 상가주택 : 주거용과 상가가 함께 있기 때문에 정확한 임장이 필수, 명도만 잘 해결되면 투자 수익률이 높다.

7. 근린상가 : 근린상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다.

                 상가를 주거용으로 이용하고 있다면 주택임대차 보호법이 적용된다.

8. 단지 내 상가 : 배후단지의 규모는 500가구 이상의 중급단지에 점포의 수는 적은 게 좋다.

                 배후세대가 아무리 많더라도 점포수가 많으면 독점적인 지위를 확보하기 어렵기 때문이다.

9. 토지 경매 : 가급적 여유돈으로 투자하는 것이 좋고, 장기적인 투자를 생각해야 한다.

 

⑥ 권리분석을 통하여 수익률을 검토한다.

 

공적 서류상의 권리분석을 통하여 말소기준 등기를 확인하고, 인수할 부분들에 대한 것들을 파악해야 한다.

이후 현장 확인을 통해 거래 가능한 가격과 또는 임대를 놓을 수 있는 가격 등을 확인해 수익률을 검토한다.

 

 

'처음 투자를 시작하면 많은 고민을 하게 되는데 그 중 하나가 어떤 물건을 어떻게 봐야 하는 거지?라는 고민을 참 많이 하는 것 같다. 부동산 경매를 처음 알고 직접 참여하려 할 때도 기본적인 지식과 절차와 내용들을 파악해야 하고 어느 정도 경매의 룰을 이해했다면 이제는 어떤 물건에 투자를 해야 하는지 결정을 해야한다.

 

그런데 아직 경험이 없고 노하우가 없는 초보자들은 보이는 물건들은 다 좋아 보이고, 누가 여기서 돈을 벌었다더라 저기서 돈을 벌었다더라 하면 여기저기 쫓아다니기 바쁜게 사실이다. 실상 누군가의 말을 듣고 자신의 주관과는 상관없이 투자를 하게 되면 성공할 확률이 낮다. 한 번은 성공하더라도 그 뒤, 그 이후에는 결국 잃는 투자를 하게 되기 쉬운게 사실이다.

 

성공적인 투자를 오래도록 하기 위해서는 처음 시작할 때부터 어떤 물건에 어떻게 투자를 할 것인지 자신의 생각과 방법이 확실하게 있어야 할 것이다. 분명 나에게 맞는 내가 잘 할수 있는 물건과 투자 방법이 있을 것이다.

 

나도 처음 투자를 시작하면서 공부는 어떻게 해야하는지 어떤 물건에 입찰해야 하는지, 어떤 답을 가지고 입찰가를 적어야 하는지, 내게 잘 맞고 잘 할 수 있는 투자 물건과 방법은 무엇인지 정말 많은 고민을 했던 것 같다.

 

어렵고 힘들지만 차근 차근 투자를 준비하면서 누구에게나 이런 시간은 필요할 것이라 생각한다. 

이외에도 기본적인 내 상황과 내 여유자금, 이후에 들어갈 비용들에 대해서 정확히 인지하지 못하고 투자를 진행한다면 자칫 위험한 투자가 될 수 있으니 반드시 내 자금 상황과 생활 패턴에 맞는 물건에 투자를 하는 것이 좋을 것이라 생각한다.

 

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