건폐율과 용적률 부린이의 기본 한방에 정리!!

정부가 4월 시행예정이던 분양가상한제를 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 영향으로 7월까지 3개월 연기하면서 재건축 등 정비사업 단지들에 부동산 투자자들의 관심이 다시 쏠리는 분위기라고 하는데요. 

 

지난 23일에는 삼성물산이 신반포15차 재건축을 수주하며 업계의 주목을 한 몸에 받기도 했었죠. 매번 재건축 이슈가 불거질 때마다 바늘과 실처럼 따라 나오는 용어가 있는데요.

 

바로 '건폐율'과 '용적률' 입니다. 두 용어 모두 건물의 가치와 상세 규모를 이해하기 쉽게 도와주는 건축 용어지만 업계 종사자가 아니라면 친근하지 않은게 사실입니다.

 

아마 '용적률이 이미 높아서 재건축 수익성이 없다', '용적률 확보를 위해 기부채납을 한다' 등의 이야기를 한 번쯤은 기사를 통해서라도 보셨을텐데요.

 

그래서 오늘은 부린이(부동산 공부 초보자)의 기본이라는 '건폐율'과 '용적률'에 대해 정확하게 알아볼까 합니다.

 

건폐율이란?

 

▶ 건폐율, '이 정도 면적까지는 건물 지을 수 있어'

 

건폐율의 사전적 정의는 '대지에 건축물의 그림자가 덮고 있는 비율'입니다. 이해가 되시나요? '그림자가 덮고 있는'이라는 표현이 참.. 애매모호 어려운 말이라 생각이 되는데요.

 

좀 더 쉽게 설명하자면 건물에서 가장 큰 면적을 차지하는 층의 면적이 전체 토지면적에서 차지하는 비율입니다. 건물 1층보다 상층에서 오히려 면적이 넓어지는 경우가 있어서, 건물 모든 층 가운데 가장 넓은 층의 면적을 기준으로 하는 고라 생각하면 됩니다.

 

 

 

 

예를 들어 건폐율이 50%라면, 전체 토지의 면적이 100평일 때 해당 건물의 가장 면적이 큰 층의 면적이 50평이라는 의미죠. 평면적인 밀도를 관리하는 개념입니다.

 

그렇다면 건폐율이 높으면 더 큰 건물을 지을 수 있으니 무조건 좋을까요? 전문가들은 건폐율이 높을수록 건축 효율이 높은 것은 사실이지만 투자가치 혹은 건물의 가치를 의미하지는 않는다고 말하는데요.

 

주택을 예로 든다면 건폐율이 높을수록 녹지가 줄어드는 것은 물론이고, 개방감, 일조량, 프라이버시 등 주거 쾌적성이 떨어질 것이라는 우려가 있기도 하죠. 그러나 일반적인 경우에는 건폐율이 높은 만큼 좋다라고 보는게 맞긴 합니다.

 

용적률이란?

 

▶ 용적률, '이 면적이면 몇 층까지 건물 지을 수 있어'

 

용적률은 건축물 연면적의 대지면적에 대한 백분율입니다. 연면적은 '바닥면적을 모두 합친 면적' 정도로 해석하면 되는네요. 다만, 연면적에는 지하층과 지상 주차장, 주민 공동 시설, 피난 안전 구역은 제외됩니다.

 

간단하게 얘기하면 용적률은 '얼마나 높이 건물을 지을 수 있느냐, 건물을 몇 층까지 지을 수 있느냐'는 것에 대한 답이라 생각하면 됩니다.

 

예를 들어보면, 만약 면적이 100평인 대지의 건폐율이 50%, 용적률이 100% 이하라면, 그 지역에는 바닥 면적 50평짜리 건물을 2층까지 올릴 수 있게 됩니다. 만약 25평짜리 건물이라면 4층까지 올릴 수 있겠죠.

 

용적률이 높으면 좋을까요? 물론입니다. 용적률이 높다는 말은 그만큼 높은 층의 건물을 지을 수 있다는 말이고, 토지의 효율성을 극대화해 그만큼 토지의 가치가 높아지기 때문입니다.

 

이제는 건폐율과 용적률에 대해 편하게 이야기 할 수 있겠죠?

https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=breaking&bss_ymd=20200425&prsco_id=421&arti_id=0004606095

 

 

 

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