시행사와 시공사는 다른가요?

아파트나 상가를 분양 받을 때 모델하우스나 분양 광고에서 '시행사'와 '시공사'라는 용어를 흔히 접하곤 합니다. 다만, 시행사와 시공사의 차이를 모르는 경우가 허다해 한 번쯤은 들어봤지만, 평소 쓰지 않는 용어다보니 무심코 넘어가는 경우가 많음을 누구나 느끼지 않을까 싶네요.

 

하지만 분양을 받을 때는 시행사나 시공사가 믿을 만한 업체인지 반드시 확인해야 합니다. 입주 전 시행사가 도산하면 분양 조건을 보장받을 수 없고, 공사 지연에 따른 피해를 볼 수 있고, 또 향후 발생할 수 있는 하자나 보수 등으로 인한 법적 분쟁에서 책임 소재를 가릴 수 있기 때문입니다.

 

시행사와 시공사

 

▶ 공사 전 과정 기획·책임.. 사업주체 '시행사'

 

시행사는 공사의 전 과정을 맡아 관리한다고 보면 됩니다. 토지매입부터 각종 인허가, 자금 조달, 분양, 입주 등 총괄하는 업무를 맡는데 예를 들어 아파트의 경우 계약자와 계약에서부터 입주까지의 전 과정을 관리하고 책임을 지는 역할을 한다고 보면 됩니다.

 

시행사는 부동산개발업을 영위하기 위해 국토교통부에 등록한 부동산개발업자로, 주택법에서는 '사업주체', 건축법에서는 '건축주;라고 지칭하고 있습니다.

 

시행사는 시공사인 건설회사에 도급건설을 위탁하고, 금융기관으로부터 자금 조달을 담당하게 됩니다. 시행사는 재건축 아파트의 경우 재건축조합, 민간사업자라면 부동산개발회사나 지주 등이 대표적이라 볼 수 있습니다. 계약자가 아파트나 상가 입주 후 하자가 발생했을 경우 책임은 시행사 몫이라 보면 됩니다.

 

 

 

 

과거에는 대형 건설사들이 시행사와 시공사 역할을 병행하기도 했는데요. 하지만 건설사들이 보다 많은 건물을 짓기 위해 대출을 많이 받아 부채비율이 높아졌고, 국제통화기금(IMF) 외환 위기 이후 부채비율을 줄이기 위해 시행사와 시공사로 역할이 나누어졌다고 합니다.

 

분양할 때 시행사와 협력해 분양을 담당하는 분양대행사기 있는데, 분양대행사는 시행사에 일정부분 수수료를 받고 분양과 관련된 마케팅 홍보활동을 전담합니다. 분양률을 높이기 위한 실질적인 업무를 수행한다고 보면 되고 모델하우스에 상주하는 직원들은 시행사 직원들 뿐만 아니라 분양대행사 직원들도 함께 있다고 보면 됩니다.

 

분양시 유명한 아파트 브랜드나 건설사를 따지기보다 사업 주체인 시행사의 역량과 자금능력 등을 꼼꼼하게 따져봐야 할 것입니다.

 

시행사와 시공사

 

▶ 실제 공사 담당 '시공사'

 

시공사는 실제 공사를 담당하는 회사입니다. 건설면허를 보유하고 시행사로부터 수주한 공사를 맡는데 시행사로부터 발주를 받아 건축물의 설계와 토목 등 실제 건축물을 건설한다고 보면 됩니다.

 

삼성물산이나 GS건설, 대림산업 등이 시공사에 대표적이 예라고 볼 수 있고, 시공사는 건축비와 이윤이 포함된 공사비를 시행사로부터 지급 받게 됩니다.

 

시공사는 건설 외에는 분양 등 다른 분야에는 관여하지 않고 시공사가 부도가 났을 경우 시행사는 다른 시공사를 선정해 공사를 계속 진행 할 수 있습니다. 간혹 시공사가 시행을 함께 맡아 진행하는 경우가 있기도 합니다.

 

'시행사와 시공사 이름이 비슷해 하는 일도 비슷할 거라 생각이 들지만, 토지를 매입하고 각종 인허가는 물론 건축을 하는데 있어 모든 자금을 지출하고 관리, 감독하는 시행사와 도급계약을 맺어 건축물을 짓기만 하는 시공사는 실제로는 이처럼 차이가 있습니다.'

 

 

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