풍선효과 2020년 부동산은?

올해 수도권 집값 전망에 대한 정부 산하 공기업과 민간 연구기관의 분석이 서로 엇갈려 시장의 관심이 모아지고 있다고 합니다. 양쪽 모두 올해 부동산 시장은 상반기보다는 하반기에 방향성이 판가름 날 것으로 예상한다고 하는데요.

하지만 시각차가 커서 어느 쪽의 분석이 들어 맞을지 주목 받고 있는 상황입니다. 한 쪽은 보유세 부담 강화에 따른 급매물이 속출하면서 수도권 집값이 하향 안정세를 나타낼 것으로 기대하는 반면, 다른 한 쪽은 매물 부족과 풍선효과에 따른 급등세가 나올 것으로 보고 있다고 하네요.

 

 

풍선효과

 

 

풍선효과란?

경제용어에 있어서의 풍선효과란 하나의 문제를 해결하기 위해 사용한 방법이 문제를 해결하지 못하고 다른 영역으로 전이되거나 새로운 문제를 만들거나, 기존의 문제가 더욱 커지게 되는 현상을 말합니다.

 

 

28일 한국감정원에 따르면 감정원 부동산연구원은 최근 '2020년 부동산 시장 전망 세미나'를 통해 올해 수도권 집값이 0.8% 하락할 것이라는 전망을 내놓았습니다.

감정원은 국토부 산하로 정부의 부동산 정책을 위한 공시 및 통계·정보 생산과 조사·관리 업무를 수행하는 공기업이라 보면 되겠습니다. 

만약 감정원의 전망이 들어 맞는다면, 수도권 주택 가격은 2013년(-1.12%) 이후 7년만에 하락세로 돌아설 전망입니다.
다만 이는 앞서 발표된 민간 연구기관의 견해와는 온도차가 상당합니다.

감정원은 내년 수도권 집값 하향 전망의 근거로 지난해 12·16 부동산대책에 따른 매수심리 위축을 들어 이야기 했습니다. 12·16 대책은 고가 주택을 활용한 자금조달이나 편법 증여, 신규 담보대출을 차단하는 한편, 고가 주택을 중심으로 보유세 부담을 크게 늘리는 효과를 낼 것으로 전망이 되고 있습니다.

특히 비단 올해에만 영향력을 발휘하는 것이 아니라 갈수록 세금 부담이 커진다는 점에서 강력한 힘을 발휘할 것으로 내다보고 있는 상황이고, 감정원에 따르면 향후 3년간 고가 주택의 보유세 부담수준은 현 시세의 3~4% 수준으로, 오는 2022년 기준 서울 지역 보유세는 1주택당 최대 2300만원까지 늘어날 것으로 예상하고 있다고 합니다.

감정원 김성식 부동산연구원장은 "2020년 주택 매매시장은 12·16 대책에 따라 고가 주택시장을 중심으로 투자심리가 위축되면서 상승했던 주택가격을 뒷받침할 동력이 약화될 것"이라면서 "하반기 이후 보유세 추가부담이 가시화되면서 본격적인 주택매매가격 조정이 이뤄질 것"이라고 이야기 하기도 했습니다.

 

 

 

반면 주산연의 분석은 올해 서울 등 수도권 집값이 작년 하반기 수준의 급등세를 나타내지는 않을 것으로 보고 있지만 여전히 부동산 시장을 자극할 재료들이 풍부할 것으로 보고 있다고 합니다.

서울로 진입하려는 대기수요가 꾸준하고, 민간택지 분양가 상한제 발표 이후 공급 부족에 대한 불안심리가 확산 중이기 때문에 학군 수요, 풍부한 시중유동성 등은 언제든 집값 상승을 불러올 수 있을 만한 변수가 될 것 입니다.

특히 12·16 대책에 담긴 다주택자 장기보유 주택의 양도소득세 중과 유예 기간 이후에 닥칠 시장의 변화에 대한 우려도 제기하고 있는데, 정부는 내년 6월말까지 다주택자가 조정대상지역 내 장기(10년 이상) 보유 주택을 매각하는 경우 양도소득세 중과 대상에서 배제하기로 했습니다.

현재 1주택자의 경우 1년 이상 보유할 경우 양도소득세를 계산할 때 기본세율(6~42%)을 적용하는 데, 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트의 세금이 추가돼 다주택자들이 주택 매매에 나서지 않는데 원인을 제공한 셈이 되었습니다.

이같은 한시적 유예 방침에 일부 다주택자들의 매물이 출회할 가능성이 있지만 장기 보유 주택으로 대상이 한정적인 데다, 부담부 증여 등 가족 간 증여를 통해 세금 부담을 줄이려는 움직임도 나타날 것으로 보여 급매물 증가에 따른 하방 압력을 상쇄할 가능성도 있는 것으로 보여집니다.

오히려 한시적 유예가 종료된 이후에는 시중에 나왔던 매물을 회수하는 등 규제에 따른 '풍선효과'가 나타나면서 매물 잠긴 현상이 심화되고, 그 결과 집값이 다시 급등할 수 있다는 우려를 제기되고 있기도 합니다.

 

 

한국감정원

 

'현재까지 일어나는 상황을 보자면 집 값의 하락이 일어난다고 보기는 어려운 부분이 있을 것 같긴 합니다. 계속해서 훈풍을 타고 오르고 있는 추세니까요. 작년 한 해 서울을 기점으로 아파트 시장이 너무도 좋았던 건 사실이 아닐까 합니다.

 

하지만 올해 들어서 고강도 정책 규제로 서울은 주춤하는 분위기에 접어든게 아닌가 하는 생각을 해보게 되기도 합니다. 그러나 어디까지나 지갑이 가벼운 투자자들의 발길이 주춤할뿐 실제 집 값 하락이 일어날 것이라 보는 시각은 적은게 사실이 아닐까 합니다.

 

오히려 서울과 가까운 대체지역들의 무서운 집 값 상승이 이루어지고 있는 것으로 파악이 되는데요. 아직은 연초이기 때문에 어떤 내용도 확실히 단정하기 어렵지만 초반의 분위기는 풍선효과의 영향이 더 크지 않을까 하는 생각을 해보며 이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다.'

 

 

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