상가 공실률 높아지다 보니... 층별 업종이 바뀐다

서울 용산구 문배동의 한 주상복합아파트 상가에는 도로에서 바로 출입이 가능한 1층에 미용실이 성업 중입니다. 미용실은 상가 임대 시장에서 전통적으로 2층 이상 고층에 입점해온 대표적인 업종 중 하나인데요.

 

이 건물 1층에는 동물병원도 영업중이었습니다. 병원 업종 역시 종전에는 임대인들이 건물 이미지 상 좋지 않다고 생각하는 경우가 많아 주로 고층에 입점하는 업종이었죠.

 

기존에 상가 2, 3층 혹은 지하에 있던 업종이 1층에 입점하는 사례가 잇따라 늘어나고 있는 추세라고 합니다. 이같은 현상의 1차적인 원인은 높아지는 공실률에 있다고 보는 시각이 지배적이라고 합니다.

 

상가

 

한국감정원에 따르면 지난해 4분기까지 전국 중대형 상가 공실률은 11.7%로 2007년(11.6%) 이후 12년 만에 가장 높은 수준으로 나타났다고 하구요.

 

임대소득 수익률도 지속적으로 하락해 지난해 3.97%까지 내려갔고 국토교통부에 따르면 지난해 12월 30일 기준 거래된 상업·업무용 부동산 거래량은 5만 7910건으로 전년 거래량 6만 3364건 대비 약 8.6% 5454건 정도 였다고 합니다.

 

공실률의 급등 배경으로는 내수 침체와 온라인 쇼핑으로의 소비 행태 변화가 가장 큰 요인으로 꼽히는데, 쿠팡 등 소셜커머스 시장의 급격한 성장으로 굳이 소비자가 오프라인 상가에 찾아갈 필요가 없게 된 데 따른 것으로 보입니다.

 

이 때문에 실제로 상점을 찾아가서 물건을 사거나 서비스를 이용해야 하는 업종이 상가의 주 임차 수요로 남게 됐고, 동시에 이들 업종의 임차 시장 내 위상도 높아지고 있다고 합니다.

 

1층으로 나온 대표적인 업종은 병원인데 병원은 기존에 2층 이상의 고층 빌딩에 넓은 매장에 입점하는 경우가 많다는 게 업계의 정설이었지만 최근에는 이와는 다른 상황이 많아지고 있습니다. 서울 곳곳의 1층 상가에서 영업하고 있는 치과 등 병원을 쉽게 볼 수 있게 되었기 때문입니다.

 

동물병원 역시 동물을 데리고 승강기를 탔을 때 동승자와 벌어질 수 있는 문제등으로 접근성을 중요시하기 시작하면서 1층에 문을 여는 횟수가 늘어나고 있다고 하는데, 이외에도 1층 상가의 임대료가 예전만 못해 부담스러웠던 1층 임대료를 감당하기 수월해 졌기 때문이라 생각해 볼 수도 있을 것 같습니다.

 

 

 

 

조현택 상가정보연구소 연구원은 "원래는 상가 1층에 병원이 들어와있으면 좋은 상가처럼 보이지 않는다는 인식이 있어 임대인들이 병원은 2~3층으로 빼는 경우가 많았다"면서 "하지만 최근 공실 문제가 심각해 이를 채우려다 보니 중간 정도의 매출 이상은 안정적으로 나오는 병원이 1층에 입점하게 된 것"이라고 이야기 하기도 했습니다.

 

미용실도 1층에 입주하는 경우가 많아지고 있는데 종전에 미용실 역시 비싼 1층 임대료를 내기보다는 고층에 입점해 넓은 매장에서 여러 명의 직원들을 둔 형태로 운영 하기를 선호했었는데요. 최근 치솟은 최저임금 등의 요인으로 미용실에 직원을 두기기가 어렵게 되자 1인 창업으로 눈을 돌려 조금은 저렴해진 1층의 소형 평수 상가들을 겨냥한 1인 미용실이 늘어나고 있다고 합니다.

 

상가뉴스레이다의 선종필 대표는 "1층 상가는 고객 접근성이 높지만 면적이 좁은데 이 점이 1인 좌석을 예약제로 운영하는 '나홀로 미용실'의 욕구와 맞는 것"이라며 "임대인 입장에서도 최근 내수가 위축되다 보니 공실을 타개하기 위해 혐오업종이 아닌 이상 임대가 안 된다고 할 이유가 없다"라고 이야기 하기도 했습니다.

 

이와는 반대의 경우도 있었는데 은행 업종의 경우 온라인거래와 폰뱅킹 등의 영향으로 1층에서 고층으로 올라가는 추세라고 합니다. 임대인도 상가 1층에 은행이 있으면 안정적인 월 임대료를 학보할 수 있지만, 주말에 영업하지 않아 이때 상가로 고객을 끌어들이는 유인이 적어 선호하지 않은 부분이 있다고 합니다.

 

김윤수 빌사남 대표는 "최근 은행은 고객들의 금융 거래 행태가 바뀌면서 굳이 1층에 없어도 된다는 인식이 강한 것 같다"면서 "오프라인 매장에 직원 수도 많이 줄이고 1층에는 ATM기만 두는 게 추세"라고 이야기 했습니다.

 

이에 대해 시중은행 관계자는 "온라인과 폰뱅킹 등 비대면 거래가 90%를 넘어서는 상황이어서 지점 입점 트랜드도 바뀌고 있다"면서 "임대인들도 은행보다는 카페가 들어오면 운영시간이 긴데다 건물도 깨끗해지고 고객들에게 건물을 알리는 광고효과까지 있어 점점 1층 은행을 없애는 추세"라고 이야기 했습니다.

 

 

'내수경제가 전체적으로 침체기를 겪으면서 현재 많은 자영업자들이 힘겨워 하고 있는 상황이라 생각이 됩니다. 최저임금 또한 치솟아 그 부담이 더한 것으로 보여지는데요. 이런 부분들이 상가 임대시장에도 그대로 반영이 되고 있는 것으로 보입니다.

 

상가의 경우 상층부에 비해 1층의 임대료가 높은 법이고, 임대료가 높은만큼 들어갈 수 있는 업종이 한정되어 있었죠.

영업이익이 높은 약국, 부동산, 편의점, 통신사 등등 말이죠. 그러나 요즘은 자영업을 하는 사람들이 힘든 탓에 진행중인 사업을 접거나 새롭게 사업을 준비하는 사람들도 위축이 되는 상황에 있어서 전체적인 상가 공실률이 높다고 합니다.

 

상가 공실률이 높아짐에 따라 자연스럽게 상가의 임대료도 낮아지고 있는 상황이구요. 이렇다보니 1층의 임대료가 부담스러웠던 상층부에 입점하던 업종들이 1층으로 내려오거나 1층의 임대료가 힘들어지는 업종들은 1층에서 상층부로 옮겨가는 새로운 현상이 일어나는 것 같습니다.

 

상가에서 힘들이지 않고 매달 받을 수 있는 임대료는 분명 매력적이긴 합니다. 예전에 비해 임대수익률이 낮아졌다고 하더라도 3~8%의 수익률은 나오기 때문에 은행의 이자(1%대)보다도 좋은 수익율이 나오기 때문이죠. 그러나 상가에 공실이 났을 경우에는 손실이 발생하기도 합니다.

 

이 점을 인지하고 공실이 나지 않을 만한 좋은 상가를 골라 투자를 진행할 수 있을 때까지 최소한의 상가에 대한 지식을 쌓은 후 투자에 임하면 좋을 것이라 생각을 합니다.

 

 

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