부동산 경매 배당 및 배당요구

배당이란?

 

배당이란 매각대금을 집행비용 공제 후 남은 금액을 채권자에게 순위에 따라 나눠주는 것을 말한다.

매수인이 대금 납부 후 채권자의 경합이 없거나, 변제받을 채권자가 1인뿐이거나, 매각대금이 채권자들의 요구액보다 많으면 집행 법원은 채권자들에게 채권액을 교부(변제)하면 된다. 즉, 배당절차가 필요 없는 것이다. 그러나 통상적으로 대부분의 경매 부동산들은 매각대금이 채권액 변제에 부족하기 때문에 집행 법원은 민법 · 상법과 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당 원칙과 배당순위를 정해 놓고 매각대금을 배당하게 된다.

 

 

배당절차

 

매각대금 납부

▼

배당기일 지정 및 통지

▼

채권 계산서 제출

▼

배당표 작성 및 교부

▼

배당기일

▼

배당표의 확정

(배당이의 없는 경우)

▼

배당의 실시

▼

배당표 불확정

(배당이의시)

 

배당요구

 

배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시된 집행절차에 참가하여 그 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위라 보면 된다.

배당요구는 채권의 원인과 금액을 기재한 서면에 의하여 집행 법원에 배당을 요구하는 취지가 표시되면 되므로, 서면의 제목이 권리신고라 하여 다르게 볼 것은 없다.

 

경매 대상 채권자들은 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야 일반적으로 배당을 받을 수 있고 일부 특정한 채권자들은 배당요구를 하지 않아도 배당 절차에 참여해 배당을 받을 수 있게 된다.

배당요구를 하지 않은 채권자의 채권액은 등기부등본 등 경매 기록에 있는 서류와 증빙에 따라 계산하고 이 경우에는 채권액을 추가하지 못하게 되어 있다. 

 

배당요구와 대비되는 개념으로 '권리신고'가 있는데 매각 부동산의 권리자가 집행 법원에 자신의 권리를 신고하여 증명하는 것을 말하는 것이다. 권리신고를 통해 경매절차상의 이해관계인이 되지만 배당요구는 별도로 해야하는 부분이다.

 

배당요구와 권리신고는 모두 법원에 신고하여 경매에 참여하는 모든 사람이 볼 수 있도록 하고 있고, 채권자가 신고한 배당요구와  임차인이 신고한 배당요구는 조금은 다른 성격을 가지고 있는데 경매에 참여하는 입찰자 입장에서는 임차인의 배당요구 부분을 신경써서 볼 필요가 있다.

 

구분	권리신고	배당요구
대상	매각절차의 이해관계인 중 제4호 해당자이다(민사집행법 제90조) 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람	집행력 있는 정본을 가진 채권자. 경매개시 결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자. 민법, 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자
종기	배당요구의 종기(민사집행법 제84조 제4항)	배당요구의 종기(민사집행법 제84조 제1항)
효과	매각절차의 이해관계인이 된다	배당요구 신청하면 배당받을 수 있고, 부당이득 반환청구도 가능

예를 들어 임차인이 권리신고를 하면서 임대차계약서와 주민등록을 함께 제출했다면 배당요구를 한 것으로 볼 수 있고,

배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로 집행 법원이 정한 때라고 보면 된다.

 

배당요구 관련 주의할 점은 배당요구를 했다고 배당을 받는 것은 아니라는 점인데 특히 대항력 있는 임차인이나 선순위전세권자와 같은 경우에는 반드시 입찰 전 배당요구 유무를 확인해야 한다. 또, 배당요구를 정해진 기한 내에 했는지도 확인해야 하는 부분이다.

선순위 권리를 갖추고 있는 임차인의 경우 배다요구 유무에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 부분이 생기기 때문에 반드시 입찰 전 확인하고 감안해서 입찰가를 적어야 한다.

 

만약 선순위 임차인이나 선순위 전세권자가 배당요구 종기일 이후에 배당요구를 했다면 배당요구를 했다고 하더라도 배당요구의 효력이 없어 경매 매각대금에서는 배당을 받지 못한다.(배당요구 종기일 이후에 배당요구를 하면 인정이 되지 않기 때문에 법원에서는 배당요구를 하지 않을 것으로 보아 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 케이스다.)

 

 

배당요구 철회의 제한

 

배당요구는 채권자가 언제든 자유롭게 철회가 가능하나 단, 배당요구 철회에 따라 매수인이 인수해야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구 채권자는 배당요구 종기가 지난 뒤에는 철회하지 못하게 되어 있다. 배다요구 종기일 이후에 철회했을 경우 집행 법원은 배당요구가 있는 것으로 취급하여 배당을 진행하게 된다.

 

① 부담 생김

대항력과 우선변제권 있는 임차인이나 선순위 전세권자가 배당요구를 하여 인수하지 않는 걸로 알고 있었는데 배당요구를 철회하여 보증금을 인수하는 경우이다.

 

② 부담 증가

대항력 있는 소액임차인이 배당요구를 하였다가 후에 철회하는 경우다. 대항력 있는 소액임차인이 배당요구를 하면 최우선 변제금은 매수인이 인수하지 않아도 되나, 배당요구를 철회하면 그 최우선 변제금을 매수인이 인수해야만 한다.

 

 

배당받을 수 있는 채권자

 

1. 배당요구를 하지 않아도 배당되는 자

다음의 채권자들은 매각으로 인하여 그 권리가 소멸하는 대신 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 수 있는 사람들이다.

 

① 이중 경매 신청 채권자

배당요구 종기까지 경매신청을 한 이중 경매 채권자, 그러나 배당요구 종기 후에 경매 신청을 한 채권자는 선행사건으로 배당을 하는 경우에는 배당받을 수 없게 되어 있다. 선행사건이 취하 · 취소되어 배당요구 종기를 다시 정하고 배당하는 경우에는 배당을 받을 수 있다.

 

② 첫 경매개시 결정 등기 전에 등기된 가압류 채권자

 

③ 첫 경매개시 결정 등기 전의 체납처분에 의한 압류권자

 

④ 경매로 소멸하는 저당권, 담보가등기, 전세권, 등기된 임차권등기 명령권자로서 첫 경매개시 결정 등기 당시 등기된 자.

경매신청 채권자가 아닌 근저당권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 채권최고액 한도 내에서 배당을 받을 수 있고 매각대금 완납 시에 채권액이 확정되므로 배당기일이 아닌 배당표 작성까지 채권 계산서를 제출하여 청구금액을 확장할 수 있다.

 

⑤ 임차권 등기명령자

 

⑥ 대위 변제자는 배당요구를 하지 않아도 배당기일까지 대위 자임을 소명하면 된다. 대위변제의 대상이 된 근저당권이 자동 배당 대상이기 때문이다.

 

⑦ 토지 별도 등기권자

토지 별도 등기권자는 전유 부분 건물 매각 대금 중에서 대지권에 해당하는 경매대가에서 우선변제를 받을 수 있게 된다.

 

⑧ 종전 등기기록상의 권리자

재개발, 재건축으로 공급된 부동산에 대한 경매 시 종전 등기부상의 저당권, 가압류 등은 새로운 등기부에 이기되지 않더라도 등기된 것과 동일하게 보아 자동배당 대상이 된다.

 

도시정비사업시행의 결과 토지 또는 건축물을 분양받아 소유권을 취득하 자가 보유하고 있던 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차 보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받아 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보고있다.

 

⑨ 대항력과 우선변제권 임차인의 경매신청

대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 보증금을 반환받기 위해 보증금 반환청구소송 등 집행권원을 얻어 임차주택에 대하여 강제경매를 신청했다면 특별한 사정이 없는 한 대항력과 우선변제권 중 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 보아야 하고, 이 경우 별도의 배당요구가 없더라도 우선변제를 받을 수 있게 된다.

 

 

 

 

 

2. 배당요구를 해야만 배당되는 자

임차인을 포함한 모든 채권자가 해당되는데 이들은 배당요구 종기일까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다.

왜냐하면 집행 법원에서는 이들 권리자의 존재를 배당요구 전 까지는 알 수 있는 부분이 없기 때문이다.

만약 배당요구를 하지 않으면 부당이득 반환 청구도 할 수 없게 된다.

 

① 판결문 등 집행력 있는 정본을 가진 채권자

강제경매 신청과 달리 배당요구 시에는 사본을 제출해도 된다.

 

② 민법, 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제 청구권이 있는 채권자

 

③ 경매개시 결정 기입등기 이후에 등기된 저당권, 가압류 채권자

 

④ 선순위 전세권자

 

⑤ 담보 가등기권자

담보가등기 권리자는 경매절차에서 저당권자와 동일시되고 우선변제권도 있다. 그러나 선순위 담보 가등기권자가 신고를 하지 않으면 순위 보전의 가등기로 보아 매수인이 인수해야만 한다.

 

⑥ 경매개시 결정 이후 조세 기타 공과금 채권

조세, 기타 공과금 채권으로 경매개시 결정 전 압류 등기를 하지 아니한 경우, 배당요구 종기까지 교부청구를 해야만 배당받을 수 있게 된다.

 

⑦ 대위 변제자

타인의 채권을 대위 변제하였거나 공동 저당권자에 대한 이 시 배당의 결과 차순위 채권자가 대위하는 경우, 피대 위자가 배당을 받기 위해 배당요구가 필요한 경우에는 대위할 범위에 관하여 대위권자가 배당요구를 할 수 있다.

그러나 대위할 범위에 관하여 이미 피대 위자가 배당요구를 하였거나 자동배당 대상인 경우에는 대위권 자는 배당기일까지 대위권 자임을 소명하기만 하면 된다.

 

배당요구 시 신청서류

 

배당요구 신청서에 배당요구의 원인과 배당요구 금액 등을 기재하여 첨부서류와 함께 제출한다.

첨부서류로는 임차인은 임대차계약서 사본과 주민등록 등본, 근저당권은 근저당 설정서와 등기사항 증명서를 가압류권자는 가압류 결정 정본과 등기사항 증명서 등이 필요하다.

 

배당요구 시에 채권자는 채권의 원금, 이자, 비용, 기타 부대 채권이 기재된 채권 계산서를 집행 법원에 제출해야 하고, 이자는 배당기일을 알 수 없어 정확한 액수를 알 수 없는 경우 완제일까지의 이자율로 표시하도록 하고 있다.

만일 배당요구 종기일까지 채권 계산서가 제출되지 않으면 집행 법원은 경매 신청서, 배당요구 신청서, 등기사항 증명서 기타 집행기록의 서류와 증명에 의해 채권액을 계산하게 된다.

 

이 경우 채권자는 배당요구 종기일 이후에는 법원이 계산 근거로 사용한 서류나 증거에 잘못이 있거나 채권액이 실제액보다 작게 계산된 경우라도 채권액의 증액 및 수정이 불가능하게 된다.

 

배당요구 시 첨부서류

채권의 종류	첨부서류
주택임차인	임대차계약서 사본, 주민등록 등본
상가임차인	임대차계약서 사본, 등록사항 등의 현황서, 도면
임금채권자	회사 경리장부, 근로감독관청 확인서, 관할 세무서의 근로소득원천징수 서류
근저당권자	설정계약서, 등기부등본
가압류권자	가압류 결정정본, 등기부등본
집행력있는 정본의 채권	집행력 있는 정본
일반채권자	채권원인증서 사본

 

부동산 경매라는 툴 자체가 학문적으로 접근하거나 너무 깊이 있게 파면 어려워 보이기만 하고 안될것만 같은게 사실이다. 재미도 없고, 성과도 없어 차분히 오랜시간 투자를 진행하기 힘들어 떠나게 되는 것이다. 배당의 경우도 학문적으로 설명을 하자면 많고 많은 부분이지만 경매 투자를 하면서 딱 필요한 부분까지만 알고 있으면 된다.

 

모든 절차와 진행사항들을 속속들이 알아야 하는 것이 아니다. 너무 깊이 있는 부분은 읽고만 넘어가도 괜찮다.

다만, 투자자 입장에서 알아야 하는 부분까지는 책을 통해서 또는 누군가의 간접 경험을 통해서 알아야하고 그럼에도 모르는 부분이 있다면 그 때 그 모르는 부분에 대해서 집중적으로 공부하고 풀어나가면 된다.

 

이번 포스팅을 통해서는 배당에 대한 간략한 절차와 배당요구, 배당요구 종기일에 대해서 알고 넘어가면 된다.

꼭 기억해야 할 것은 배당요구 종기일을 기준으로 배당에 참여할 수 있는 권리를 부여한다는 것과 배당요구를 하더라도 종기일 이내에 하지 않으면 배당요구를 하지 않은 것으로 본다는 점을 기억하도록 하자.

이 부분에 대한 이해가 충분하다면 선순위 권리자가 있는 물건을 만났을 때, 인수해야 하는지 인수하지 않아도 되는지를 판단할 수 있게 되어 적어도 권리상 손해 보지 않는 투자는 가능할 것이다.

 

 

<함께 읽으면 좋은 글>

 

https://office-worker-storys.tistory.com/22

부동산 경매 배당순위와 배당표

https://office-worker-storys.tistory.com/3

부동산 경매