부동산 경매 투자 - 공유 지분 경매

한 개의 부동산이 지분에 의해 2명 이상의 소유로 된 때에는 이를 공유라 하며, 전체가 아니라 그중에서 일부가 경매 매각 대상이 되는 경우 지분 부동산이라 한다.

 

경매 물건에서 이러한 지분 부동산은 심심치 않게 등장한다. 지분 부동산은 온전한 물건을 취득하지 못한다는 단점이 있지만 이런 불편함 때문에 일반 물건에 비해 낙찰 가격이 저렴한 편에 속한다. 따라서 지분 물건이라고 회피하기보단 수익이 될 만한 경매 물건에는 적극적으로 입찰을 고려해볼만 하다.

 

 

왜 지분 물건을 꺼리는가?

 

① 환금성의 제약

지분 물건의 가장 큰 단점은 사는 건 내 맘이지만 파는 건 내 맘이 아니라는 점이다. 빨리 처분하고 싶은데 공유자가 응해 주지 않으면 매수인 단독으로 팔기 어렵다. 또한 시장에서 제 값을 받고 팔기도 쉽지 않고 결정적으로 대출도 잘 안된다(현금으로 진행해야 하는 물건이라 생각해야 하기 때문에 투자금이 많이 들어가는 편).

 

② 개발의 제약

주거용이나 상업용 시설로 개발하고 싶어도 공유자가 원치 않으면 개발에 어려움이 있다.

 

③ 인도의 어려움

매수인 단독으로 임차인을 내 보낼 수 없다. 임차인은 대부분 건물 전체에 대해 임차를 했다(채무의 불가분성). 임차기간 만료까지 기다려야 한다. 대신 임차인이 대항력이 없다면 보증금 인수 부담은 없고 부동산을 점유하는 동안 임차인으로부터 임료는 받을 수 있게 된다.

 

④ 공유자 우선매수

공유자가 우선매수권을 행사하면 매수인(낙찰자)은 어렵게 낙찰받은 지위를 낙찰자가 적어낸 금액 그대로 공유자에게 넘겨야 한다. 그러나 우선매수권 1회 제한으로 매번 행사하는 건 아니다.

공유자가 우선매수권을 행사하더라도 매수인은 헛 품만 팔 뿐 금전적 손실은 없다고 볼 수 있지만, 실상은 이 물건을 입찰하기 위해 들인 시간과 노력들을 생각하면 힘이 빠지는게 사실이다.

지분 물건을 입찰할 시에는 이 부분을 항상 생각해서 마음을 비우고 입찰 들어가야 할 것이다.

 

공유지분 핵심 키워드

 

① 공유지분의 처분과 공유물의 사용 · 관리

공유자는 자신의 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분이 가능하고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용 · 수익 할 수 있게 된다.

 

② 공유물의 처분 · 변경

공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

 

③ 공유물의 관리 · 보존

공유물의 관리(임대 등)는 공유자 지분 과반수로 결정하고, 과반수의 지분을 가지고 있는 자는 관리행위를 할 수 있다.

대신 수익에 대해서는 지분 별로 나눠야 하고 보존 행위는 각자가 할 수 있게 된다.

 

경매개시 후 공유자에 대한 통지

 

공유 부동산의 일부 지분이 경매로 진행될 경우 경매개시 결정을 반드시 나머지 공유자에게도 통지해야 한다.

 

민사집행법 제139조(공유물지분에 대한 경매)

① 공유물지분을 경매하는 경우에는 채권자의 채권을 위하여 채무자의 지분에 대한 경매개시 결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시 결정이 있다는 것을 통지하여야 한다. 다만, 상당한 이유가 있는 때에는 통지하지 아니할 수 있다.

 

그러나 집합건물법에 저촉되는 아파트, 빌라, 상가 등의 대지권이 매각되는 경우엔 이러한 통지가 필요 없다. 또한, 공유물 분할의 소송을 거쳐 현금 분할에 대한 판결을 받고 그 판결문에 의한 경매는 공유자에 대한 통지를 하지 않는다. 그 외 지분경매임에도 불구하고 공유자에게 통지를 하지 않았을 경우 매각불허가 사유가 된다.

 

 

 

공유자 우선매수청구권

 

① 공유자 우선매수의 취지

공유자는 자기의 지분권에 관한 여 다른 공유자로부터 침해를 받을 까닭이 없고 또 본인의 지분을 처분하는 데 있어서 아무런 제약을 받지 않는다. 또한, 공유관계를 유지하고 싶지 않으면 공유물 분할 청구를 통해 현금분할을 통해 매각을 할 수 있다.

 

그리고 공유물 전체를 사용 및 관리하는 데 있어서 나머지 지분권자와 유대관계를 유지할 필요가 있으므로, 경매 및 공매로 인하여 매각이 될 경우 제삼자보다 기존의 지분권자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있게 하는 것이 공유물 관리에 대해 합리적이라 보고 있다.

 

공유자우선매수

 

② 공유자 우선매수권의 행사 요령 및 시한

공유자 우선매수 의사는 경매 입찰 전에 서류를 작성하여 해당 경매계에 제출할 수 있고(매각물건명세서에 기재됨), 서류를 제출하지 않은 공유자도 매각기일에 경매 입찰법정에서 구두로 의사 표시가 가능하도록 하고 있다.

 

즉, 우선매수의 행사는 입찰 마감시간이 아니라 해당 부동산이 경매로 낙찰되어 집행관이 입찰의 종결을 선언하기 전까지 가능하다(집행 법원은 공유자 우선매수권 행사에 관하여 1회로 제한하고 있다). 우선매수권을 행사할 시 입찰보증금을 제공해야 하는데 보증을 제공하지 않으면 우선매수권의 행사 효력도 없다고 보면 된다.

 

위 그림의 물건 예처럼 공유자는 언제나 지분경매에 입찰을 할 수 있다. 입찰하는 투자자들의 입장에서 문제는 힘들이고 공들여 물건을 조사하고 낙찰가를 산정해 입찰했는데 내가 낙찰을 받았다 하더라도 공유자가 우선매수권을 신청하면 낙찰자의 지위를 뺏긴다는 것이다.

 

입찰하면서 여러 탈출구를 생각하며 계획을 세웠을 것인데, 화도 나고 힘이 빠지는 상황인 것이다.

하지만 공유자 우선매수권리를 나머지 지분권자가 늘 사용하여 낙찰을 받는 것이 아니고, 놓치는 경우도 있기에 미리부터 포기하는 것은 금물일 것이다.

 

 

 

 

 

지분 물건의 유형

 

① 상속

아버지가 사망 시 어머니와 자녀들이 공동으로 소유한 경우다.

자녀 중 경제력이 좋은 분이 우선매수를 행사하나, 형제간에 서로 미루다가 아니면 감정의 응어리 때문에 우선매수를 놓치는 경우를 종종 찾아볼 수 있다.

 

위 물건은 최초 소유자의 사망으로인해 정씨와 조씨 두사람이 상속으로 소유권이전을 받은 아파트로 보인다. 소유자가 직접 점유를 하고 있는 것으로 보아 전소유자와 살아 생전에 함께 생활을 하던 집으로 생각이 된다.

주민번호 앞을 보니 아마도 엄마와 아들로 추정이 되는데 아들의 채무에 문제가 생겨 아들 지분에 근저당과 가압류 등으로 경매가 진행이 된 케이스다.

 

② 부부

부부 관계과 좋은 경우 우선매수 신청을 한다. 매수인은 나머지 부동산 점유자를 상대로 부당이득 반환청구를 할 수 있다.

 

정황을 보아 부부가 공동명의로 소유하고 있던 집이 남편의 채무문제로 인해서 경매에 나왔던 물건이다.

지분 물건임에도 6명의 입찰자가 동시에 입찰했는데 이제는 지분물건도 사람들의 많은 관심을 받는 듯 하다.

 

③ 친인척

 

④ 공동투자

친구나 회사 동료 등 지인이나 경매교육기관 등을 통한 공동투자 유형이다.

 

지분 물건의 해법

 

첫째, 협의

최선의 방법은 공유자가 매수인이 취득한 지분을 인수한다.

매수인이 낙찰받고 법정 문을 나서려는데 누군가 팔을 당기며 잠깐 보자고 한다면 십중팔구 공유자다. 협상 가격은 입찰보증금에 프리미엄을 얹은 가격이다. 물건에 따라 프리미엄이 다르겠지만 보통 입찰보증금의 2 배선에서 협의를 보는 것이 무난하다고 본다.

 

둘째, 협의가 되지 않을 때

① 공유자 점유

공유자를 상대로 부당이득 반환청구소송을 한다. 공유자가 여럿이면 판결문을 가지고 다른 공유자를 상대로 강제경매를 신청해 매수인은 경매를 통해 지분에 해당하는 투자금액을 회수할 수 있다.

 

만일 물건이 좋다면 공유자 우선매수권을 행사해 나머지 지분을 취득할 수 있다.

또는 공유물 분할 청구소송 후 경매를 통해 투자금액을 회수하거나 아니면 경매에 직접 참여해 낙찰받아도 된다.

 

② 공유자가 점유하지 않을 때

다른 공유자를 상대로 공유물 분할 청구소송을 하여 경매를 통해 투자금액을 회수하거나 물건이 좋으면 직접 낙찰받으면 된다.

 

셋째, 조정

상호 간 입장차가 아주 크거나 아니면 공유자가 관심을 보이지 않으면 법원에 소를 제기하면 반응이 바로 나타나게 되는데 판사는 가능한 조정을 유도한다. 실제 대부분(약 60%) 조정을 통해 해결된다.

 

넷째, 소송

협의가 실패하면 공유물 분할 청구소송을 한다. 공유물 분할은 현물분할이 원칙이나 현물분할이 곤란하거나 현물분할을 하면 부동산의 가치가 현저히 떨어질 경우 경매를 통해 현금 분할을 한다. 지분 물건의 약 20%가 여기에 해당한다.

만약 지분물건에 투자를 하려 한다면 현금분할이 곤란한 물건을 기본적으로 선택해 진행해야 한다.

 

지분 물건의 뒤처리

 

뒤처리는 두 가지가 포인트다.

하나는 지분비율이고 하나는 점유 형태다. 지분 물건은 대부분 매수인이 취득하는 지분이 50% 이하일 것이기 때문에 매수인 단독으로 관리 즉 임대를 할 수 없는 경우가 많고, 임차인이 점유하는 물건도 과반수 지분을 취득하지 못하면 인도를 할 수 없는 부분이 있다.

 

① 공유자

점유하고 있는 공유자를 상대로 낙찰받은 지분에 대한 부당이득 반환청구를 하면 된다.

우선매수권을 행사해 입찰때 공유자가 받아가는 경우가 대부분이지만, 만약 어떤 이유로 공유자가 우선매수권을 행사하지 못해 3자에게 낙찰이 되었다면, 낙찰자는 공유자에게 매도하는 방법이 가장 깔끔하고 빠르게 수익을 올릴 수 있는 방법이다.

만약 공유자가 매수할 수 없는 상황이라면 공유자의 지분을 내가 매수해서 온전한 물건으로 만든 후 매도를 진행해도 되고, 공유자가 나에게 매도하지 않는다면 협의해 지분 상태에서 매각을 진행 후 매도금액을 나누는 방법도 있다.

 

② 임차인

공동 임대인이 임차인에게 부담하는 임차보증금 반환의무는 성질상 불가분이므로 공동 임대인 중 1인의 공유지분에 대한 경매 절차에서 주택 전체 임차인의 보증금은 지분비율에 의해 배당하는 것이 아니라 전액을 배당하게 된다.

 

매수인의 지분이 과반에 미치지 못하면 임차인은 대향력 유무에 관계없이 거주할 수 있다. 즉, 매수인은 인도를 할 수 없다. 임차인이 대항력 있으면 대항력에 기해 거주할 수 있고 대항력이 없더라도 매수인이 취득한 부분이 2분의 1 이하에 불과해 나머지 지분, 즉 경매가 실행되지 않은 지분에 대해서는 임차인이 대항력이 있어 임대차 기간 동안 거주할 수 있게 된다. 

 

 

 

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