양도소득세

세금이란?

 

국어사전의 적힌 내용을 보면 '국가 또는 지방자치단체가 필요한 경비로 사용하기 위하여 법률에 의하여 국민이나 주민에게 강제로 거두어들이는 금전이라고 말하고 있다'.

 

우리의 선택에 의해 결정할 수 있는 부분이 아닌 나라와 지방자치단체에서 국정을 운영하기 위해 강제적으로 징수해 가는 것이 세금이라고 보면 된다. 그렇기 때문에 모든 나라가 세법만큼은 철저하게 운용하고 있다고 한다.

 

부동산 정책 및 세금개편 등은 정치적(선거 등)성향과 물가안정, 부동산 경기의 활성화 등의 이유로 대책들을 쏟아내므로 항상 정부의 발표에 주목 또 주목을 해야한다.

 

무엇보다도 "약은 약사에게"라는 말이 있듯이 모르는 부분에 대해서는 관할 지자체에 문의 할 수 있도록하자.

 

세금에는 생각했던 것 이상으로 여러 종류들이 존재하는데 부동산(경매) 투자를 하는 사람들에게도 세금의 영향은 무시할 수 없다.

세금에 대한 기본적인 지식없이 투자를 한다면 투자로 번 돈을 모두 세금으로 내야할 수도 있고, 번 돈보다 더 많은 돈을 내야하는 경우도 생길수 있기 때문이다.

세금에 대해 모든 부분을 이해하기는 힘들지만, 투자를 하기 위해서 꼭 필요한 몇 가지를 짚어보고자 한다.

 

1) 국세

국세란 국가가 과세주체가 되어 국가의 재정수입의 조달을 위하여 부과되는 조세로서 내국세와 관세로 나눌 수 있으며 내국세로는 소득세, 법인세, 상속세, 증여세, 부가가치세, 주세, 개별소비시, 인지세, 증권거래세, 교육세, 농어촌특별세, 종합부동산세가 있다.

국세에 관한 업무는 기획재정부에서 총괄하고 내국세는 세무서, 지방국세청, 국세청에서 담당 관리하고 있다.

 

2) 지방세

각 지방자치단체(특별시, 광역시/도,시,군,구)가 그 운영애 필요한 재정수입을 확보하기 위하여 그 지방자치단체 내의 주민에게 부과하는 조세로서 취득세, 등록세, 재산세, 주민세, 자동차세, 면허세, 사업소세, 레저세, 주행세, 농업소득세, 담배소비세, 도축세, 도시계획세, 공동시설세, 지역개발세, 지방교육세 등이 있으며 관련업무는 도청, 시청, 군청 및 구청에서 담당하고 있다.

 

3) 부동산의 보유와 관련하여 다음과 같은 세금이 있다.

취득시 : 취득세, 상속세, 증여세

보유시 : 재산세, 종합부동산세

처분시 : 양도소득세

 

4) 경매로 부동산 낙찰시 내는 취득세

낙찰 후 낙찰자가 부담하는 세금은 크게 취득세와 등록세이다. 

하지만 2011년부터 등록세가 취득세에 포함되어 취득세만 납부하게 되었다.

등록세가 없어진 것이 아니라 취득세에 합산시켜 부과하며 세금의 종류를 하나로 만든 것이라 보면 된다.

기존에는 잔금을 지급한 후 30일 이내에 취득세를 납부하고 등기(60일 이내)할 때 별도로 등록세를 납부해야 했지만 현재는 잔금 지급일로부터 60일 이내에 취득세만 신고 납부하면 되는 것이다.

그리고 취득한 지 30일 이내에 소유권 이전 등기를 하면 납부할 취득세의 50%만 납부하고 나머지는 취득 후 60일 이내에 납부할 수 있다.

 

 

▶ 경매로 부동산 낙찰시 취득세 표준세율

집값 안정의 목적으로 매년 매분기 부동산대책 발표와 함께 일시적으로 취등록세 또한 변동함으로 입찰전 아래 사이트를 방문하여 표준세율을 확인해 보도록하자.

홈텍스 : http://www.hometax.go.kr 

국세청 홈택스

국세청 : http://www.nts.go.kr 

국세청

 

 

 

▶ 국민주택채권

소유권 이전 등기시 국민주택 채권을 매입하여야 하는데 정부에서는 국민주택채권을 판매한 금액으로 서민을 위한 임대주택 등을 짓는데 사용하고 있다.

 

※ 부동산 종류와 가격에 따른 국민주택채권 의무 매입률

구분	공시가격	매입률
		특별광역시	기타지역
주     택	2천만원~5천만원	1.3%	1.3%
	5천만원~1억원	1.9%	1.4%
	1억원~1억6천만원	2.1%	1.6%
	1억6천만원~2억6천만원	2.3%	1.8%
	2억6천만원~6억원	2.6%	2.1%
	6억원 이상	3.1%	2.6%
토지	5백만원~5천만원	2.5%	2.0%
	5천만원~1억원	4.0%	3.5%
	1억원 이상	5.0%	4.5%
주택과 토지 외의	1천만원~1억3천만원	1.0%	0.8%
부동산	1억3천만원~2억5천만원	1.6%	1.4%
(상가건물등)	2억5천만원 이상	2.0%	1.8%

 

국민주택채권은 사서 채권만기 때까지 가지고 있어도 되지만 보통은 그 자리에서 바로 할인해서 판다. 할인율은 날마다 다른데 평균 11%(의무매입 금액에 11%를 곱한다)정도 된다고 생각하면 되고 법무사에게 채권판매액을 확인하여야 한다.

 

 

법무비용

법무비

위 법무비 내역서는 실제로 경매를 통해서 낙찰 받았던 부동산의 법무비 내역이다.

보는 것과 같이 정말 다양한 세금 비용들이 지출되고, 그 외에 일을 해주는 법무사에게 나가는 인건비들도 상당한 것을 확인해 볼 수 있다. 하나의 부동산을 매입하는 순간 등기이전을 하기 위해 들어간 비용이 약 3000만원을 넘는 것이다.

 

세입자를 들이거나 매도를 하려면 부동산 중개수수료 또한 생각을 해야하는데 이 포스팅에서는 세금과 관련된 부분만 이야기 해보려고 한다. 이처럼 부동산을 매입하는 가격에 취득하는 순간 들어가는 세금과 비용들을 생각해야 하는 것이다. 만약 이 부분을 고려하지 않고 경매를 통해 단순한 부동산의 순수가치만을 보고 낙찰을 받았다면 추후 들어가야 하는 세금과 비용만큼 손해를 볼 수 있는 것이다.

 

양도소득세

 

부동산과 과련된 세금으로는 취득세, 등록세, 지방세 이외에도 양도소득세 등 국세도 있다.

지방세를 부동산의 취득, 보유 단계의 세금으로 본다면 국세는 부동산의 양도 또는 이전 단계의 세금으로 볼 수 있다.

우리나라 소득세법에서는 "자산의 양도로 인하여 발생하는 소득"을 과세소득의 하나로 규정하고 있으며, 주택이나 토지 등 부동산을 매매하는 경우에는 "자산양도"에 따른 「양도소득세」를 부담하게 되어 있다.

 

즉, 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말한다. 여기서 양도란 매매, 교환 등으로 소유권이 다른 사람에게 유상으로 넘어가는 것을 말하며 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 필요경비 공제금액을 제외한 소득을 이야기한다.

 

따라서 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권을 넘겨주는 경우에는 양도소득세의 납세의무가 발생하지 않지만 

매입한 금액보다 매도하는 금액이 비싸 양도차익이 발생하면 차익이 발생한 부분에서 양도소득세율에 따라 양도소득세를 매도 후 납부하게 되는 것이다. 

양도세는 '매도단계'에서 납부하는 세금이지만 '매수단계'에서 미리 생각해 전략적으로 계획을 세워야 하는 부분이다.

 

그렇다면 양도소득세는 어떤 기준으로 어떻게 구하는 것일까?

 

양도소득세율표

 

 

▶ 양도소득세 계산방법(양도소득세 자동계산 : 홈텍스 ~ 생활계산에서 계산)

양도가액	양도가액 : 양도 당시 매매 가액(실제 거래된 금액)
(-)취득가액	취득가액 : 취득 당시 매매 가액(낙찰 금액)
(-)필요경비	취득세, 등록세, 중개수수료 등 부동산의 취득, 양도와 직접적인 관련의 지출비용
=양도차익	양도차익 : 부동산 매매로 인해 양도인에게 실질적으로 귀속되는 금액
(-)장기보유특별공제	장기보유특별공제 : 장기보유재산에 대하야 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제
=양도소득	양도소득 : 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감한 금액
(-)양도소득기본공제	양도소득기본공제 : 연1회 250만원 공제, 다만 미등기 양도자산은 제외한다.
=과세표준	과세표준 : 세액 계산의 기준이 되는 금액, 흔히 '과표'라고 줄여서 부르기도 한다.
(x)세율	세율 : 자산의 종류, 보유기간 등에 따라 비율이 다름
=산출세액	산출세액 : 양도소득세(여기에 경우에 따라 세액감면, 세액공제, 가산세 등을 적용 납부하게 된다.

양도소득세는 양도소득세율에 따라 보유기간별로 매도 차익이 발생했을 경우에만 내는 세금인 것이다.

주택의 경우 1년 미만을 보유한 후 매도 했다면 매도 차익분의 40%를 양도소득세로 내야하고, 수익형 부동산과 같은 상가의 경우는 50%까지도 발생하기 때문에 절대 무시할 수 없는 부분이다.

 

만약 집을 매수한 후 1년안에 매도했을 때, 1억원의 차익이 발생하면 약 4000만원의 양도소득세를 내야 하는 것이다.

물론 양도세 계산방법을 보면 알겠지만 취득할 당시 지출했던 세금이나 기타 비용들은 공제 받을 수 있기 때문에 실제로는 순수 매도차익분의 40~50%가 아니라 공제비용을 제한 후 40~50%라고 보면 된다.

 

보유기간이 늘어나면 늘어날수록 양도소득세율도 자연스럽게 낮아지는 반면 매도차익이 크면 클수록 세율은 자연스럽게 또 올라가기 때문에 부동산을 매각할 경우 이 부분을 참고해 생각하면 될 것이다. 

 

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