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온비드 공매? 경매와 차이점 온비드 공매란? 공매라는 말은 매우 포괄적인 용어다. 흔히 일반인들은 공매라고 하면 체납자가 국세 및 지방세 등을 체납하여 해당 부동산이 관할 세무서에 압류되어 강제적으로 처분되는 절차로만 이해하고 있다. 하지만 공매라는 말은 매우 넓은 의미의 용어다. 넓은 의미의 공매는 부동산 등을 처분할 때 일반적인 매매의 형식을 취하면서 공개적으로 매각하는 것을 말한다(매도자는 정해져 있지만 매수자는 정해져 있지 않은 것이다). 예를 들면, 주소, 물건의 종류, 수량, 매매 가격 등 물건의 기본적인 상태와 각 물건의 개별적인 매각조건을 불특정 다수에게 고지한 후 매수를 희망하는 사람의 입찰경쟁을 통하여 매수자가 결정되는 것이다. 국유 잡종재산, 공공기관, 지방자치단체장의 소유 부동산을 매각하는 것도 넓은 의미의 공..
부동산 압류, 가압류, 가처분, 가등기 압류 넓게는 압류/가압류 모두를 포함하여 압류라 하기도 하나 가압류와 구별되는 협의의 압류에 대해서만 알아보면 압류란 일정한 채권에 대하여 승소한 판결정본 또는 집행력 있는 공정 증서 정본에 의해 채무자의 부동산에 대하여 압류등기를 하여 강제집행을 통한 채권 만족을 얻는 본 집행을 이야기한다. 여기에는 압류등기 대신 강제경매개시결정/ 강제관리 개시 결정의 기입등기를 하여 본집행을 하는 2가지 방법이 있다. 물론 공시를 위해 압류등기만 하고 그 강제집행을 보류할 수도 있으나 이는 공기관에 의해서만 가능하다는 것이 통설이고 실무에서도 일반 채권자가 압류등기만 하는 사례는 없다고 볼 수 있겠다. 가압류 가압류 = 임시적 + 처분금지로 임시적인 처분금지를 뜻하는 것이라 말할 수 있다. 가압류란 금전채권이나 금전..
부동산 경매 - 물건을 선정하는 방법 많은 물건들이 금액과 물건의 종류에 관계없이 꾸준히 거래되는 곳이 경매 시장이다. 물건에 따라 금액에 따라 살펴야 하고 생각해야 하는 부분들이 다른데 경매 물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이므로 물건을 선정하는 이 부분은 상당히 중요하다. 시작하는 출발점이라 볼 수 있지만 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 그렇기 때문에 물건을 선정하는 이 부분에서 경험이 있는 사람도 처음 시작을 하는 사람도 많은 어려움을 가진다. 그럼 물건을 선정할 때 어떤 기준을 가지고 보면 좋을까? 세세한 물건의 종류와 선정방법 등을 설명하기는 다소 어려운 부분이 있지만 투자를 하는 사람들의 성향이나 상황이 다르더라도 누구라도 꼭 체크해봐야 하는 부분에 대해 짚어 보려고 한다. 물건에 대한 분석을 하기 ..
전세권 전세권 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자가 기타 채권자보다 전세금을 먼저 받을 수 있는 권리라고 할 수 있다. 전세권은 우리가 흔히 알고 있는 전세 들어간다라는 개념과는 다른 이야기이다. 일반적으로 이야기하는 전세는 월세의 개념과 비슷한(보증금만 많이 넣는) 것이라 생각하면 되고, 여기서 이야기 하는 전세권이라는 것은 임대인의 동의를 얻어 건물등기부에 등기를 하는 것을 말한다. 민법 제303조(전세권의 내용) ① 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 민..
우선변제권 1. 우선변제권 우선변제권이란 경매 또는 공매로 임대차 관계가 소멸될 경우, 임차보증금을 후순위권리자나 기타 채권자보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말한다(주택임대차 보호법 제3조의 2). 대항력 있는 임차인은 존속기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 전액 보호받을 수 있는 두 가지 권리를 가지고 있다. 반면 우선 변제권은 존속기간의 이익을 포기하는 대신 보증금의 반환을 요구하는 권리다. 우선변제권은 대항력 기산일과 확정일자보다 뒤에 돈을 빌려 준 채권자나 후순위 임차인보다 먼저 매각대금에서 임차보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 후순위임에도 선순위 권리를 침범할 수 있는 최우선변제권과는 약간의 차이가 있다. 쉽게 말해서 돈을 받아야 하는 임차인들 중에서 우선순위를 결정해 주는 역할을 한다..
주택임대차보호법과 대항력 1. 주택임대차 보호법 주택임대차 보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써, 주택 소유자에 비해 상대적으로 약자인 주택 임차인을 보호하여 국민의 주거생활 안정을 보장함을 목적으로 제정되었다고 한다. 즉 모든 건물이 아닌 주거용 건물에 한해 특혜를 주었다 보면 된다. 주거용 건물의 판단기준 사회 통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있다면 건물의 종류나 구조, 본건물인지 부속건물인지 묻지 않고 있다. 즉 건축물 관리대장이나 부동산 등기사항 증명서와 같은 공부상의 용도로 판단하는 것이 아니라, 실제 주거용 건물로 사용하고 있는가에 의한 사실상의 용도로 판단한다고 보면 된다. 첫째, 주된 용도가 주거용 가장 중요한 판단기준이다. 주거용과 비주거용으로..
등기부등본 보는법 부동산 등기부등본 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부라고 한다. 즉, 해당 부동산의 소재지, 면적, 구성, 현재의 소유자, 즉 부동산의 실체를 알려주는 공적인 장부로써 등기부등본은 크게 건물, 토지, 집합건물, 등 3가지 종류로 나뉘며 세부사항은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는 것을 볼 수 있다. 이외에도 부동산 경매 시 필요한 대표적 서류는 토지이용계획 확인원, 건축물 관리대장, 토지대장, 임야대장, 개별공시지가 확인원, 감정평가서 등이 있지만 이 포스팅에서는 등기부등본만을 가지고 이야기 해보려 한다. 부동산 경매 진행 시 공적장부를 통해서 권리분석을 진행하게 되기 때문에 안전한 경매 투자를 위해서는 진행이 되는 물건에 따라 반드시 필요한 서류가 무엇인지 어떠한 역할..
말소기준등기 부동산 경매에서 권리분석 3대 쟁점이라 불리는 것들이 있는데, 첫째, 등기사항증명서 상의 모든 등기는 매각으로 소멸되는가? 둘째, 임차인의 보증금은 누가 부담하는가? 셋째, 인도는 어떻게 할 것인가? 이 세가지 숙제의 해답은 말소기준 등기에 담겨 있다고 보면 된다. 말소기준 등기란 경매 목적물(부동산)의 제 등기(권리) 중 매각 시 말소 또는 인수 여부를 결정하는 기준이 되는 등기를 말하고 말소기준 등기 이후에 설정된 등기는 종류를 불문하고 소멸되기 때문에 말소기준 등기를 기준으로 소멸되는 등기와 소멸되지 않는 등기를 잘 구분해야 할 것이다. 부동산 경매에서 말소기준 등기는 권리분석의 첫걸음이자 핵심이라고 보면 되는데, 이런 이유로 말소기준 등기만 이해해도 권리분석의 70%가 끝났다는 말이 나오는 실정이..

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